| 請問購屋實際坪數為甚麼小於權狀上的坪數這麼麼多?? |
| 發表者：迷惑的購屋人 發表數：-17 IP：211.20.177.* | 2004-03-16 16:42:41 |
|
請問我購屋買了23坪的房子權狀上寫著公設4坪,室內19坪,但 |
|
| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.32.86.* | 2004-03-16 18:53:36 |
|
建議你看看其他網友網板找文章多的看http://www.ggggg.com.tw/mess/mess_L.asp 很多討論你寄去看看應該會吸收很多 權狀坪數 =主建 物、附屬建物及公共設施 如何計算房地產面積？ 大公 Common utility。 計算公設比的方式之一，一般是指所有住戶都必需使用到的公共設施，如屋頂突出物及屋頂 避難平台、共同出入口及門廳、社區活動中心、管理員室、防空避難設備及機電空間等部 分。由於大公使用性質屬於所有區分所有權人都會共同使用，所以在計算大公設分配比例 時，通常是以全部區分所有權人所有之主建物含附屬建物面積為計算基準，按各自區分所有 權面積占全部建物面積之比例來分攤大公設面積。 小公 Shared utility。 計算公設比的方式之一，指非所有區分所有權人都會使用到的公共設施，而只有一部分或是 少數特定區分所有權人會經常共同使用到的公共設施部分；通常類似當樓層的樓電梯間及梯 廳、附屬於當層公共區域的陽台、花台等。因為小公的使用性質多屬於當層區分所有權人共 同使用，所以在計算當層小公設分配比例時，通常是以當層區分所有權人所有之主建物含附 屬建物面積為計算基準，按各自區分所有權面積占當層所有主建物面積之比例來分攤當層的 小公設面積。 主建物 具有使用上及構造上之獨立性的建築物，並應編列門牌，包括客廳、餐廳、臥房、廚房等 等。因此簡單來說，主建物就是室內面積，有編釘門牌，而且可以自由進出。房屋面積是三 部分的總和：一是主建物，二是附屬建物，三是公共設施。上述面積都要經過地政機關登記 過才算數，消費者可以從『建物所有權狀』上看的一清二楚。消費者在買房子時，不要僅問 籠統的房屋總坪數多少，應該瞭解上述三部分的個別面積，才能知道到底真正屬於專用的部 分有多少 附屬建物 與主建物相連之建築物，附屬建物和主建物一樣，都歸房屋主人專有專用。附屬建物可分兩 種，一事建築法規本來就規定為法定的附屬建物，如陽台、雨遮。有鑑於附屬建物名目太 雜，85年6月4日『建物所有權第一次登記』法令已修訂，該日期之後申請建照者，能夠登記 附屬建物面積只剩陽台、雨遮、屋簷三種，其他加露台、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植 槽等均不登記。另一種則是約定為附屬建物，比如地下層，一般來說是屬於公共使用，但除 了法定公共設施外，如果超挖的部分也可以約定屬一樓所有，為一樓的附屬建物，只是這種 約定的附屬建物，現在比較少見。 |
|
| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.32.86.* | 2004-03-16 18:48:11 |
|
如何計算房地產面積？ 權狀之面積計算單位以平方公尺計，換算成“坪”僅須乘以0.3025計算坪數時應注意室內實 際可供私人使用之面積、大小公設應分開了解，並計算公設比是否偏高（公設比＝大小公設 面積÷總面積），（公寓房屋公設比約佔10%，電梯華廈約15%-20%，設有公共設施大樓約 23%-30%），車位之持分比是否與現況相符合。 何謂公設比 小公＋大公＝銷售面積 銷售面積 主建物－室內面積•附屬建物－陽台、花台 小公－當層樓梯間•電梯間•走廊 大公－一樓門廳、屋頂突出物、台電配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、VIP設 施 建蔽率 建築面積佔基地面積之比率。 |
|
| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.32.86.* | 2004-03-16 18:34:11 |
|
房屋坪數 公設比 Ratio of public utility。 公設比簡單來說是公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值。至於各區分所有部分的 公設比計算方式，則應該以各個區分所有建物部分，依照其主建物面積（包含陽台、雨遮等 附屬建物）所應分配比例之公共設施面積，與各個區分所有建物總面積之百分比值；在計算 公設比時，因為地下室防空避難室、機電設備空間等與停車位通常不容易區劃，營建業者有 時為了降低或增加公設比，會以停車位所佔的面積做增減處理，通常停車位的面積大約在十 到十二坪間為合理值。 如何解讀預售屋定型化買賣契約？ 預售屋買賣定型化契約，文字陷阱重重，消費者不妨多多比較建商版、「官方版」兩種版 本的差異，以確認 本身權益是否受到充分保障。 依內政部的「官方版」預售屋買賣契約書，消費者擁有至少五天的契 約審閱權，若建商 違反該條文將有違公平交易法。以下三大較常見的契 約陷阱，值得買方再用放大鏡來檢 驗： ─房屋、土地坪數 在定型化契約中應記載土地持分、房屋坪數。房屋坪數通常包括主建 物、附屬建物及公 共設施，並詳加記載、以免交屋時發生坪數縮水問題 。 若交屋時發現坪數縮水，依「官方版」契約規定，誤差在一％以內， 買賣雙方互不找 補；若超過一％，不足之坪數建商應負責找補。面積誤 差找補的計算方式，是按土地、房 屋價款總額(不含停車位價款)、除以 房屋面積所得的平均單價，不過一般以無息方式找補， 交屋時一次結清 。 ─海砂屋、輻射屋的疑慮 「官方版」契約對於建築物主要結構、主要建材與廠牌、規格都有約 定。除非買方同 意，建商不得以同級品變更建材與設備。在海砂屋、輻 射屋方面，建商有保證建造預售屋 的材料不含未經處理過的海砂、輻射 鋼筋，對於消費者來說詳加註明，當然有保障。 ─開工、完工交屋最後期限 很多消費者關心開工、完工交屋最後期限，是否會產生爭議，在「官 方版」契約中，建 築工程開工日應明確記載，自開工日起算，依建築主 管機關核發使用執照日為完工日，而 完工日建築物主體、附屬建物及使 用執照所記載的必要設施必須完工交屋，但因天災等不 可抗力的因素、 以致賣方無法施工，或因政府法令變更或其他非歸責於賣方的事由，則 不 列入施工期限內。 若建商逾期未開工、完工者，每逾一日應按已繳交的房地價款萬分之 五，計算遲延利息 給買方；若逾期六個月仍未開工、完工者，視同賣方 違約，雙方同意後，買方得解除契 約，建商此時就要把買方已繳交之房 、地價款，加上遲延之利息，全部退還給買方，而且 還要賠償房、地總 價款二○％為違約金。(蔡惠芳) |
|
| 回覆者：迷惑的購屋人 發表數：-17 IP：211.20.177.* | 2004-03-16 18:05:11 |
|
謝謝Tom的解說,當我看到實際屋子的時候,真得很失望,因為 是大樓的關係,柱子非常的大,但坪面圖上都不會標示出來,我 猜空間會變小的原因,是在這些柱子和墻壁的關係 |
|
| 回覆者：WHALE 發表數：-17 IP：219.80.9.* | 2004-03-16 17:46:48 |
|
如果實內真的是15.5坪,就算還有陽台另外算進去,我想公設比 還是很高,將近50%呢..很多喔 |
|
| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.32.86.* | 2004-03-16 17:28:01 |
|
一般房屋產權登記時，除主建物面積外，尚有附屬建物及共用部分：如陽台、平台、公共設 施或屋頂突出物等，因常有虛灌坪數之糾紛，因此，消費者在付定金前，應詳看權狀，計算 其確實面積建議你到信義泳慶房屋..都有詳細說明房屋主建物付屬建物共設..但不管 面積多少總合加起來要一樣才會,四內面積應該還包含陽台窗台..所以你依該 先拿你的竣工圖在管委會有或是建商或是當地建管課把平面圖拿出來依照圖面 量看看是不是有差就知道了,要是室內面積尺寸跟圖面尺寸差很多那當然就有 問題了 |
|
| 回覆者：sharon 發表數：-17 IP：210.192.225.* | 2004-03-16 17:26:24 |
|
應該還有個附屬建物你沒算到吧 通常是陽台 |
|
| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.32.86.* | 2004-03-16 17:14:45 |
|
平面圖上藏玄機 建設公司所提供的預售屋平面圖，並沒有按真正的比例。 常常有人買房 子，等到交屋時，才發現房間的大小比例和自己想像中差很多，也比樣品屋小，但是卻和建 設公司出示的平面圖尺寸相同，這是怎麼回事？ 原來，有些建商在畫平面圖時，根本沒有 照真正的比例畫。 如果房間很小，就把它畫成一條小溪流；周邊有塊小綠地，平面圖上就 成了一片大公園。內行人唬外行人，你可能只買到一個「紙上的」大房子。尤其是樣品屋、 模型屋，花樣就更多了。 按建築法規定，計算房屋面積時，是從牆的中心線（牆心）來計 算坪數，如果一面牆厚十二公分，牆心到牆的外皮有六公分，建商在蓋樣品屋時，就把牆做 成薄薄的一片，如果屋內有兩道牆，房屋寬度就淨差十二公分，當然比蓋好的房間大。 所 以光看平面圖或樣品屋，並不見得就知道房屋成形後的正確格局，再加上窗戶的大小、位 置、高度，也可能和實際情況有出入，更別提室內、室外的建材，用的是高級品或劣質 貨。 ------------------------------------------------------------------------------- 公設比，吃定你 坪數灌 水，花大錢買到虛坪數。 一般建築物少不了公共設施，不少建商於是利用「公設比」，大 玩「親愛的，我把房子變小了」的遊戲。比如契約上雖然載明私有面積和公共面積的坪數， 結果拿到房屋所有權狀時，室內實際坪數卻縮小了，全部跑到公共面積上去，原來連水塔、 屋頂、樓梯間、花台、陽台、走道、地下室… 等等，不管你用不用得到，統統算「公家共 有」，要你付費。 像公共花台，根本很少人使用，建商一蓋半坪大，如果那個地方一坪是 二十萬元，你就白白耗掉十萬元買花台，豈不冤枉！用「公設比」讓實際使用坪數縮水，這 還是比較有良心的建商，有些不肖商人，甚至明目張膽鑽法規漏洞，讓消費者當冤大頭。 例如： 依據台灣省建築管理規則第三十一條規定：「建築物之竣工尺寸高度誤差在百分之 一以下，未逾十公分；各樓地板面積誤差在百分之三以下，未逾三平方公尺；其他各部誤差 在百分之二以下，未逾十公分者，視為符合核定計畫。」三．三平方公尺約等於一坪，市價 可能要二、三十萬元，所以有些存心占便宜的建商，就在購屋契約上附加一條「但書」：蓋 好的實際坪數誤差在某個百分比以內，概不負責。而讓消費者就算明知道他會渾水摸魚，讓 房屋縮水，但於法有據，又能奈他如何？ |
|
| ※ 本討論文章係由該作者擔保其合法性，不代表本網站之立場。 |
1