| 下訂前後公設比不一樣 |
| 發表者：wayne 發表數：-17 IP：163.29.165.* | 2004-03-12 20:44:05 |
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下定前業務說的公設比約25%,但是付了訂金向他要了藍圖,算 |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.173.161.* | 2004-03-13 00:40:28 |
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購買預售屋 應行注意事項 1、購買前應注意該建設公司之財務狀況。2、前往參觀預售屋時須注意其施工品質與房屋之 情況。3、要求業者使用內政部預售屋買買之定型化契約書範本所訂之條款，在合約中載明 應遵守之事項。4、保留一切與該預售屋買賣有關之文件或廣告，以利日後有糾紛時之舉 證。5、詳閱與業者所訂之任何定型化契約內容。注意是否有不合公平交易之情形。如定金 金額過高且於解除契約時不能返還。6、應注意該建商有無合法之建築執照。 權利主張方式 1、可向消費者保護團體申訴。2、若業者有違約的情形則可解約，請求返還訂金。3、若業 者有詐欺的情形，則亦可能構成詐欺罪。 行政院消費者保護委員會 促進房地產交易公平化、價格合理化、資訊透明化措施 一、強化契約（含仲介）公平 1.建築投資業者於消費者購屋時，應告知消費者可參考內政部所頒預售屋買賣契約書範本， 房地產委託銷售契約書範本及預售停車位契約書範本訂定契約。 2.建築投資業者所提供之房地產買賣契約書及貸款契約書，依消保法規定應提供消費者至少 五天以上之審閱期間，且消費者審閱契約書，除契約書工本費外，不須預付任何價金或費 用，建築投資者應主動提供契約書。 3.建築投資業者應確保產權清楚，面積確實，無虛灌坪數之情事。 4.建築投資業者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容。 二、加強優惠房貸透明公平 1.建築投資業者對於優惠房貸之申請，不得對購屋者，作任何承諾或保證否則應自負債務不 履行之損害賠償責任。 2.建築投資業者為促銷房屋，打出保證可貸到壹仟伍佰億優惠房貸之廣告，如因額度已滿或 其他情事，致未能貸到時，業者應負損害賠償責任。 3.建築投資業者，如說明或刊登本屋符合優惠房貸之規定，屆時資格不符，業者應負損害賠 償責任。 4.部分銀行規定，欲申請優惠房貸者，必須先辦妥房屋過戶登記乙節，與中央銀行規定不 符，請中央銀行加以澄清並糾正，以確保權益。 5.壹仟伍佰億優惠貸款資訊應透明化，其已核准申貸之金額、尚有多少餘額，及尚有餘額可 申貸之銀行等，建議由中央銀行每天統一公佈，讓社會大眾瞭解相關資訊。 三、促進價格合理化 （一）強化房地產交易之計價說明 1.由於房地產計價公式標準不一，學理上有各種不同計價方式，為使消費者清楚的瞭解房地 產交易計價情形，建請建築投資業者，就土地成本、建造成本及其他成本儘可能予以說 明。 2.建築投資業者所銷售之房屋，應全部公開標價，以達房價資訊透明化。 3.行政院消保會將彙整內政部地政司、行政院公共工程委員會等機關公布土地公告現值、營 建成本以及公會相關資統計等客觀資料，予以公布及上網，提供消費者使用。 4.請內政部營建署繼續辦理建立住宅資訊系統工作。 （二）列舉影響房價之重要因素： 1.土地取得成本 2.產品定位與建材設備 3.商圈效應 4.供應與需求失衡 5.貨幣供給狀況 6.交通及生活便利性 7.安全管理維護 8.大環境景氣影響 9.建商信譽 10.法拍屋價格低廉影響交易秩序 11.政府政策影響 四、促進資訊透明化 （一）明定應公開之資訊內容 為促進房地產交易資訊透明化，建築投資業者，應將左列內 容公開： 1.建築投資業者所訂之房地產買賣契約書，應公開透明化並詳細說明與契約範本不同之所 在。 2.房地產標示、謄本、坐落及價格（包括同地區之公告現值、房地產之價格），分區使用情 形、建照（使用執照）等。 3.停車位之性質及使用情形。 4.建材使用情形（保證未使用未經處理之海砂及輻射鋼筋）及相關建築材料測試報告。 5.新成屋是否符合內政部營建署「新屋」定義，建築投資業者應誠實告知消費者。 6.建築投資業者不得隱匿重大消費資訊。 7.銷售中心要備有全套建築水電、消防等圖說，山坡地建築應備水土保持計畫書圖及排水系 統施工圖說等。 8.公共設施比例分擔，如何計算，應詳細告知消費者並附圖說明。 9.住戶規約應公佈說明。 （二）加強資訊透明化 1.上述應公開之資訊內容，建築投資業者應於銷售中心（建築工地）、建設公司（代銷公 司）及所屬建築投資商業同業公會，備具相關交易資訊提供消費者參考。 2.所有銷售之房屋，應公開標價，以達資訊透明化，並提供消費者選擇機會。 3.建築投資業者之服務人員，應善盡告知說明的義務。 4.各縣、市建築投資商業同業公會及房屋仲介商業同業公會，應儘速設立交易資訊諮詢專線 及房地產資訊流通網，以電話或網絡等提供消費者資訊及查詢服務。 五、強化監視措施 （一）成立專案小組 1.為有效監視執行情形，經成立相關縣、市「促進房地產交易之公平化、價格合理化及資訊 透明化專案小組」就近監視，並由消保會消保官及臺灣省政府消保官分別督導專案小組之運 作，其分工如下： （１）臺北市、臺北縣之專案小組，由林消保官光銘負責。 （２）高雄市、高雄縣之專案小組，由黃消保官鈺生負責。 （３）桃園縣之專案小組，由李消保官英正負責。 （４）臺中市、臺中縣之專案小組，由劉消保官金城負責。 （５）嘉義市、嘉義縣之專案小組，由吳消保官政學負責。 （６）臺南市、臺南縣之專案小組，由王消保官德明負責。 2.專案小組負責重大違規案件之調查處理，必要時中央各相關部會，應配合辦理，以利專案 小組之運作，發揮應有之功能。 3.專案小組應配合行政院消保會及臺灣省政府消保官，隨時稽查不法侵害消費者權益之案 件。 （二）落實監視 1.由建築投資商業同業公會，以勸導會員及相關建築投資業者之方式，先行自律，俾建立公 平、合理、透明機制。 2.建築投資業者如無法自律時，則由專案小組負責調查處理，行政院消保會及台灣省政府消 保官亦得隨時予以稽查。 3.違規處置：消保官及專案小組對於未能配合執行交易公平化、價格合理化、資訊透明化之 建築投資業者，將先行勸導，並限期改善，如逾期未能改善，將公佈該建設公司名稱，並依 消保法及相關法規處置。 4.辦理時程： （１） 二月一日至五日，作為業者辦理交易公平化、價格合理化、資訊透明化之準備期間，並由公 會負責協調督導。 （２） 自二月六日起，由專案小組或消保官率同專案小組進行稽查。 六、有效解決糾紛措施 （一）強化申訴管道 1.消費者可以向建築投資業者、相關公會、消保團體或各縣市政府消費者服務中心申訴。各 縣、市建築投資商業同業公會及房屋仲介商業同業公會，應即設立申訴專線。。 2.消費者亦可以向各縣市「促進房地產交易公平化、價格合理化、資訊透明化專案小組」申 訴。 3.消保團體、各縣市政府消費者服務中心受理之申訴案件，如屬重大違規案件者，可移請專 案小組查辦。 4.消費者亦可以依相關法規，向相關主管機關申訴。 （二）加強調解功能 1.消費者可向各縣、市政府消費爭議調解委員會，申請調解，因調解委員中，有房地產專業 之委員，將有助於糾紛之解決。 2.消費者亦可向鄉鎮市區公所調解會申請調解。 3.消費者在日後亦可向仲介業或房地產代銷業所成立之公會全國聯合會所屬營業保證基金管 理委員會，提請調解。 -------------------------------------------------------------------------------- 消費者應注意事項： 購屋前須注意事項 （１）現場履勘：無論是土地或房屋，甚至預售屋，皆應實地勘查，對標的物範圍及各種情 形要詳細詢問清楚，必要時，向左鄰右舍查詢，以發現真實。 （２）慎選不動產服務專業人員：如自己沒時間深入了解，最好委託專業人員協助維護權 益。 （３）掌握市場行情資料。 （４）房地產買賣契約書及貸款契約書，依消保法規定消費者至少有五天以上之審閱期間， 審閱契約除契約工本費外，不須預付任何價金或費用，建築投資業者應主動提供契約書。 （５）消費者應先瞭解貸款額度情形及衡酌自己的經濟能力。 （６）對於山坡地之建築，消費者應審慎考量其安全性。 （７）應注意貨比三家不吃虧。 （８）有關優惠貸款，成屋未必是符合內政部營建署「新屋」定義，避免錯買，無法享用低 利優惠，購屋者應詳細查明。 （９）房地產買賣主體要先行確定。 簽約時應注意事項 （１）買賣契約書應本公平互惠之原則訂定。 （２）售價是否公平合理，可參考附近成屋之成交案例，衡量價格是否公平合理。 （３）產權是否清楚：在付訂金前應先向地政機關申請土地及房屋謄本，查閱產權情形。 （４）面積之正確性及計算方式：一般房屋產權登記時，除主建物面積外，尚有附屬建物及 共用部分：如陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等，因常有虛灌坪數之糾紛，因此，消費 者在付定金前，應詳看權狀，計算其確實面積。 （５）瞭解房地產坐落及核准使用執照情形，尤其購買停車位究屬法定停車位，自行增設停 車位或獎勵停車位及平面式或機械式之車位及面積等都應注意。 （６）建築投資業者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容。 （７）詳細瞭解要約書與斡旋金之相關約定。 （８）建築投資業者，應保證所出售房屋之材料，不含未經處理之海砂及輻射鋼筋。 （９）除契約載明事項外，如另有約定交易條件，應以書面為主，以杜口說無憑所衍生之交 易糾紛。 交屋時應注意事項 （１）契約書所訂之房地面積與實際交屋之面積是否相符，建材及其他設施、設備是否與廣 告及契約書相符。 （２）注意保固期間及保固項目。 有糾紛時應注意事項 發生消費糾紛時，消費者要勇於爭取自己應有的權益，可依下列方式循序辦理： （１）申訴：消費者可先向業者、公會、消保團體、地方政府消費者服務中心或後述之專案 小組申訴，謀求合理解決。 （２）調解：對於申訴處理結果不滿意時，消費者可向地方政府消費爭議調解委員會等調解 機關申請調解。 （３）訴訟：消費者依法雖然可以隨時向法院提起消費訴訟，但因訴訟費時，且須繳付訴訟 費用，建議消費者以提起訴訟作為後的手段。 |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.173.161.* | 2004-03-13 00:36:22 |
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【購買預售屋須注意事項】 １。公司信譽──選擇信譽良好的建商，財務健全，營運穩當 的公司，且過往產品口碑甚佳，在建築業界頗獲認同與肯 定。 ２。交通便利性─現代上班族在繁忙的都市生活，住家能位於 便捷交通網路系統，有助於購屋人上班、上學便捷性，除 節省寶貴時間，且提高生活品質。 ３。公共建設及鄰近設施─鄰近住家地區公共建設是否齊全、 完備也是重要考量點，如：公園、學校、市場、銀行、文 化中心（活動中心）、圖書館、醫院、聯外道路，行政機 關……等設施。 ４。施工品質問題──選任施工嚴謹建商，不會偷工減料，避免施工瑕疵。 ５。契約審閱權：當選任一所你心儀的房屋可要求建商（賣方）提供買賣契約，並詳讀契約 內 容有關買賣雙方權益，若有疑問可要求建商或賣方說明。 ６。檢測「輻射鋼筋」：為確保買方買的安心，住的健康，建商（賣方）應提供混凝土檢測 符 合國家標準規範，無使用「輻射鋼筋」及「海砂屋」等保證書。 ７。明訂開工及完工期限：應於合約載明房屋興建或完工期限以防遲遲不開工或遲未及時交 屋 影響買方的權益。 ８。建築執照：檢視買賣標的是否經主管機關核發建築執照。 ９。室內建材，設備等內函明白記載：目前建築物大都為高樓大廈、使用建材、設備甚多， 應 於合約書上載明採用品牌、規格、等級。 １０。房屋各項空間尺寸明白標示：合約書上附圖標示室內格局尺寸，以免交屋對空間認知 差 異產生不必要的爭議。 １１。明列各項費用分攤原則： Ａ＊買方是否應負擔瓦斯管線費或外水、外電接通及各項稅捐、地政規費負擔。 Ｂ＊房屋稅、地價稅、管理費、水電費買方應分擔之起始日。 Ｃ＊違約金或滯納金計算原則及收取合理性與否。 【購買成屋須特別注意事項】 １。產權狀況──產權清楚嗎？賣方是否為所有權人？賣方是 否為成年人？房地有無質押設定予第三人？面積確為多 少？以上是最基本的認識，請自行或委託代書向地政機關 申請土地、建物登記簿謄本一一核對。 ２。屋況──房屋的品質為何？尤其樑、柱結構、樓板、牆壁 有無明顯裂紋？或有無滲漏水之痕跡？各項設施之勘用度 為何？屋齡幾年（亦可藉以判斷設備之勘用度及換修之需 求）？ ３。買賣合約之內容──若係二手屋，須將可移交賣方之設 備、物品等明列。 ４。稅負規費之分擔──約定土地增值稅、契稅及各項規費、代書費之分擔原則；慣例，增 值 稅由賣方負擔、契稅買方負擔、代書費及相關規費各自負擔。 ５。確認土地使用分區用途──此與房屋稅率、貸款權益有所關連。 ６。停車位──是否有獨立產權(權狀)，其屬性為法定停車位、增設停車位或獎勵停車位。 ７。水、電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅分擔記算原則應於合約載明。 ８。倘有附贈設備、裝璜需於合約詳載清楚，以免權益受損。 |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.173.161.* | 2004-03-13 00:34:55 |
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買預售屋注意事項 一、適用範圍 區分所有建物預售買賣時，買賣雙方訂立契約時，仍可依民法第一百五十三條規定意旨，就 個別情況磋商合意而訂定之。 二、契約審閱 關於契約審閱，按預售屋買賣契約屬消費者契約之一種，買賣雙方對於契約內容之主客觀認 知頗有差異，是以建築投資業者所提供之定型化契約應給予消費者合理期間以瞭解契約條款 之內容，此於消費者保護法施行細則第十一條已有明訂。另依據行政院公平交易委員會八十 八年三月十日第三八三次委員會議決議：建築投資商銷售預售屋時，有左列行為之一者，即 可能構成公平交易法第二十四條所規定顯失公平之行為： （一）要求客戶須給付定金始提供契約書。 （二）收受訂金簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間。契約審閱期間至少 五天。 三、廣告效力 廣告效力中之建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖係指廣告宣傳品所記載者，至房屋平面 圖及建材設備表則指賣方提供之定型化契約所附之附件。 四、土地使用分區部分 土地坐落部分，依法令規定，如屬都市計畫內住宅區者，係做為住宅居住使用；如屬非都市 土地編定為甲種建築用地者，係供農業區內建築使用；如屬非都市土地編定為乙種建築用地 者，係供鄉村區內建築使用，如屬非都市土地編定為丙種建築用地者，係供森林區、山坡地 保育區及風景區內建築使用；如屬非都市土地編定為丁種建築用地者，係供工廠及有關工業 設施建築使用（即一般所稱之工業住宅）。 五、車位部位 車位部分，若勾選自行增設停車位或獎勵增設停車位者，應另訂該種停車位買賣契約書，其 有關事宜悉依該契約約定為之。本契約範本有關停車位部分，僅適用於法定停車位。 六、共同使用部分項目、面積及面積分配比例計算 （一）共同使用部分之項目，乃屬例示性質，應依房屋買賣個案之實際情況於契約中列舉共 同使用部分項目名稱。 （二）共同使用部分面積之分配比例計算，法定停車位雖列入共同使用部分登記，但其權利 範圍乃另行計算，至其他共同使用部分項目面積以主建物之比例而為計算，而另有購買法定 停車位者，再行計入。 （三）依據行政院公平交易委員會八十四年九月六日第二０四次委員會議決議，認為房地產 買賣合約書應明定各共有人所分配之公共設施面積或其分配比例，否則即可能違反公平交易 法第二十四條之欺罔或顯失公平之規定。 另該會於同年十一月二十九日第二一六次委員會議針對業界之導正期限與執行方式作成如下 決議： １、契約中應說明共同使用部分（公共設施）所含項目。 ２、契約中應表明公共設施分攤之計算方式。 ３、各戶持分總表應明確列示，並由業者自行決定採行提供公眾閱覽、分送或自由取閱等方 式。 ４、導正期限訂為八十五年元月底止。 ５、基於不溯及既往原則，本導正計畫實施前已簽訂之房地產買賣契約，不予適用。自八十 五年二月一日起，業者如未依前開決議執行，即認定違反公平交易法第二十四條。 七、交屋保留款之付款規定 付款明細表所訂自備款之各期期款，賣方應依已完成之工程進度訂定之。房地總價之百分之 五交屋保留款訂於最後一期（交屋時），但賣方未依已完成之工程進度定付款明細者，買方 得於工程全部完工時一次支付之。 八、輻射鋼筋及未經處理海砂之檢驗 （一）有關預售屋之材料不含輻射鋼筋部分，按自八十四年七月一日起，針對施工中建築物 業已實施「施工中建築物出具無輻射污染證明」制度，消費者如有疑義，可委託經行政院原 子能委員會認可具偵檢能力之輻射偵測單位進行偵檢，詳情請洽詢行政院原子能委員會「輻 射鋼筋事件處理專案小組」。 （二）預售屋之材料不含未經處理之海砂部分，消費者如有疑義，可攜帶六百公克結構物之 混凝土塊或五十至一百公克之砂樣逕送財團法人工業技術研究院工業材料研究所（新竹縣竹 東鎮中興路四段一九五號七七館）委託檢驗（檢驗費用由委託者負擔）或郵寄至該所工業服 務室登錄辦理（備妥委託單、樣品及費用），詳情請洽詢（０３）５９１８４８３。 九、有關擅自變更設計之責任 室內隔間或裝修變更，如有違建築法令或未經主管機關核准時，將有導致保固請求權喪失及 損及鄰近房屋之損害賠償之虞。 十、房地產權移轉登記期限 房地產權移轉登記期限第一款土地產權登記，依據行政院公平交易委員會八十四年八月十六 日第二０一次委員會議決議：建議業者應於八十四年十月一日以後簽約之契約中明定關於土 地移轉之年度或日期。否則，即違反公平交易法第二十四條之規定。 又該會第二一八次委員會議決議：有關以不特定之約定期間表示土地移轉時間，如「簽約後 三個月內」、「使用執照取得後」、「使用執照申請後」等方式，「簽約後三個月內」之表 達方式，因簽約日有契約上明確記載，易於推算，可予認同；而後二者隱含土地產權移轉時 間之不確定性，可能造成土地增值稅負擔爭議，仍請依本會第二０一次委員會議決議辦理。 十一、住戶規約草約 住戶規約草約依公寓大廈管理條例第四十八條及第四十九條規定，係指賣方依內政部營建署 所訂之「住戶規約範本」所制作，依該條例第四十四條第二項規定，本住戶規約草約於第一 次區分所有權人會議召開前，視同規約。 十二、買方自行辦理貸款之規定 買方如欲自行辦理貸款，除於訂約時明示自行辦理外，並預立貸款撥款委託書予賣方，賣方 則須配合買方貸款需要提供房地權狀或配合辦理貸款手續，賣方如因而增加之費用支出得向 買方求償。 十三、優惠貸款之類別 政府所舉辦之優惠貸款係指國民住宅貸款、公教人員貸款及勞工貸款等。 十四、房地轉讓條件 房地轉讓條件，按預售屋賣方會同買方辦理房地轉售時，需說明契約內容及提供相關資料， 俾辦理契約簽訂等其他相關事宜，其所需成本似得准收手續費。 十五、違約金之約定 違約金之約定，按違約金數額多寡之約定，視簽約時社會經濟及房地產景氣狀況而定，是以 買賣雙方簽約時，就違約金數額之約定，仍應考量上開狀況磋商而定。 十六、消費爭議之申訴與調解 發生之消費爭議，依消費者保護法第四十三條及第四十四條規定，買方得向賣方、消費者保 護團體或消費者服務中心申訴；未獲妥適處理時，得向房地所在地之直轄市或縣（市）政府 消費者保護官申訴；再未獲妥適處理時得向直轄市或縣（市）消費爭議調解委員會申請調 解。 十七、消費者保護法對消費者權益之保障 預售屋買賣契約所訂之條款，均不影響買方依消費者保護法規定之權利。 資料來自行政院消保會 簽約前先看看不吃虧 一、買賣意義 稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約（民法第三四五 條）。當事人就標的物及其價金互為同意時，買賣契約即為成立。故買受人為支付價金之 人，出賣人為負移轉標的物之人。民間一般契約多以甲方、乙方稱呼之，為使交易當事人直 接、清楚理解自已所處之立場與權利義務關係，乃簡稱支付價金之買受人為買方，負移轉標 的物之出賣人為賣方。 二、買賣標的 （一）土地、建物標示採表格化，以利填寫。建物、基地之權利範圍、面積，常因筆誤肇致 與登記簿登載不符，故明示不符時，以登記簿為準，以杜糾紛。 （二）由於契約書之應記載事項繁多，為防止填寫筆誤或疏漏，建議將土地使用分區證明 書、土地、建物權狀影本（或登記簿謄本）、共同使用部分附表、車位種類、位置、分管協 議、住戶規約等重要文件列為本契約之附件，視為契約之一部分。 （三）樓頂平台、法定空地、露台等約定專用部分，宜特別註明，如有分管協議或住戶規約 者宜列為附件。 （四）買賣雙方對於買賣標的物是否包含違章建物、冷氣、傢俱．．．或其他附屬設備等， 時有爭執，本契約範本乃設計「建物現況確認書」，由買賣雙方互為確認，以杜糾紛。 （五）未依法申請增、加建之建物（定著物、工作物）仍得為買賣標的；惟政府編撰之契約 書範本不鼓勵違章建築物之買賣，故未於契約本文明示，而移列於「建物現況確認書」。 （六）買賣標的之價值或其通常之效用，有滅失或減少之瑕疵，除當事人有免除擔保責任之 特約外，出賣人應負法律上之擔保責任，為釐清瑕疵擔保責任歸屬，關於違章建物、房屋漏 水．．．等瑕疵，由買賣雙方於「建物現況確認書」確認之。 （七）所有權人於公寓大廈有數專有部分者，於部分移轉時（如二戶僅移轉一戶）其基地之 應有部分多寡，依內政部八十五年二月五日台（八五）內地字第八五七八三九四號函規定， 係由當事人自行約定，惟不得約定為「零」或「全部」。然為防止基地應有部分不足致買方 申請貸款被金融機構駁回等情事，買賣雙方於訂約時應查明基地應有部分比例是否合理、相 當，以維護買方權益。 （八）由於停車位之登記方式不一，故簽約時應查明停車位之產權登記方式、有無分擔基地 持分等事實。 三、價款議定 （一）本契約範本例示土地、房屋分別計價，有益建立土地及房屋各自之交易價格資訊，又 分開計，房屋再出售時，本契約書得為財產交易所得之原始取得憑證，倘僅列明買賣總價， 依財政部規定，出售時，必須按公告土地現值與房屋評定現值之比例計算房屋交易價格。 （二）車位買賣時，其標的或為所有權或為使用權，或有分配基地應有部分，或無分配基地 應有部分，因其態樣繁多，難以列舉，故車位僅以土地、建物分別計價。 （三）賣方為法人時，其建物價金應註明營業稅內含或外加。 （四）如買賣標的包含違章建築，或整幢透天厝之空地、一樓前後院空地有被占用者，雙方 得預為議定其扣減之價額，俾利違章建築物於交屋前被拆除或被占用部分無法於限期交付使 用時，買方得自買賣總價額中扣除減損標的物效用之價值。 四、付款約定 （一）明訂給付之內容、期間與對待給付之條件，俾利雙方履行。並依一般交易習慣，買方 按簽約、備證、完稅、交屋四期付款；賣方則同時履行其相對義務。 （二）民法第二四九條第一款規定「契約履行時，定金應返還或作為給付之一部」，故明定 第一次款包含定金在內，以杜買賣價金是否包括定金之爭議。 （三）關於各項付款之期間或對待給付之相對條件僅為例示性質，當事人得斟酌「同時履 行」原則，按實際需要增減之。 五、貸款處理 （一）基於確保交易安全及衡平原則，一般交易習慣，多由買方開立與未付款同額之本票作 為擔保；惟行政院公平交易委員會第三二四次委員會議決議，賣方應提供買方合理之選擇餘 地，故本契約範本提示買方得開立本票或提供相當之擔保，俟核貸撥付賣方帳戶或雙方「會 同」領款時，賣方即應將本票返還買方。設若買方屆時未履行債務，賣方得依票據法或民法 規定，聲請法院裁定對買方之財產進行強制執行。 （二）買方應衡量個人債信及先向金融機構洽辦貸款額度。 （三）買賣標的物原已設定抵押權者，此乃權利之負擔，依契約之本旨原係以無負擔之完整 所有權為交易標的者，即構成權利瑕疵，依民法第三四九條規定，原則上，賣方應先塗銷原 有抵押權；惟實務上，賣方以自行提供之資金清償債務，尚不多見，故買賣雙方宜於附件 「買方承受原貸款確認書」簽字確認，以明責任歸屬，並提示買方應為債務人變更等行為， 以保障其權利。 （四）有關賣方所投保之火災保險，賣方如未辦理退保，於房屋所有權移轉於買方時，可由 買方繼受取得。 六、產權移轉 （一）課稅標準、買賣價格攸關稅費負擔之多寡，其申報日期、申報價格等允宜於契約書中 約定。 （二）自用住宅用地優惠稅率，係以實際使用狀態予以認定，賣方若主張享受優惠稅率，專 業代理人應告知賣方有關法令規定並事先查明是否符合面積限制、設籍限制、出租營業限 制、一人一生享受一次之限制。倘經稅捐機關否准其申請時，賣方同意按一般稅率繳納土地 增值稅與否，均允宜事前約定。 七、稅費負擔 （一）依法令規定及民間慣例確立買賣雙方應負擔之稅費。 （二）土地增值稅係配合本契約範本第七條約定之產權移轉時間計算，如有延遲申報，而可 歸責於買方之事由，其因而增加之稅費由買方負擔。 八、房地點交 公寓大廈管理條例第二十四條規定「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例 或規約所定之一切權利義務」。但公寓大廈管理條例施行前，公寓大廈之分管協議依大法官 會議決議第三四九號解釋，賣方如未向買方明示，且買方亦無可得而知之情形，買方得不受 其拘束，故有關分管協議、住戶公約等宜列入交待。 九、擔保責任 民法第三四八條至第三六六條明定賣方應於產權移轉登記前排除任何瑕疵，確保買方完整取 得產權及使用權。 十、違約罰則 （一）訂定契約之目的在於求某種契約內容之實現，而違約金者，乃以確保債務之履行為目 的。違約金之種類可包括損害賠償預定性違約金與懲罰性違約金兩種。民法第二五０條第二 項規定之違約金係以損害賠償額預定性質為原則，本契約範本從之。但當事人仍得依契約自 由原則訂定懲罰性違約金。 （二）以往為促使契約內容之實現，其懲罰性之違約金多以已收價款總數或加倍為之，依契 約自由原則而論，當事人約定之金額，無論高低，皆有其自由；然我國民法基於保護債務人 經濟能力之考量，倘訂約之際債權人要求之違約金過高時，允許法院為酌減（民法第二五二 條參照）。又內政部頒行之「預售屋買賣契約書範本」及消基會版範本為保護較無經驗之消 費者權益，其違約金屬於損害賠償預定性質，並分別以房地買賣總價百分之二十為上限；惟 本契約範本設定之適用對象非企業經營者，適用民法債編之規定，基於衡平原則，違約金未 採用酌減規定。若企業經營者採用本契約範本為定型化契約者，適用消費者保護法，基於保 護消費者權益之考量，其違約金宜酌予降低。 十一、其他約定 （一）買賣雙方履行契約之各項權利義務皆由專業代理人代為通知雙方，專業代理人多採用 非對話之意思表示，其意思表示，以通知到達相對人時，發生效力，惟為慎重起見宜以「存 證信函」方式通知，以利到達時間之舉證及避免糾紛。 （二）諸如下列特殊情形者，應依相關法令規定處理： １、父母處分其未成年子女之財產。 ２、法人處分財產。 ３、土地法第三十四條之一、第一０四條、第一０七條優先購買權。 （三）上述特殊情形依土地登記規則應由申請人切結負責事項，專業代理人基於善良管理人 之注意及為避免訟端，專業代理人在處理有關案件時，應將各項法律關係詳為告知買賣雙 方，並由賣方於辦理移轉登記前依有關程序辦理。 （四）房屋有被他人占用或占用他人土地或出租之情形，買賣雙方協議內容應於第十一條載 明。 十二、契約分存 （一）民法第一百四十八條第二項規定「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，乃 適用於任何權利行使及義務之履行，故如有未盡事宜，悉依誠實信用原則處理。 （二）契約附件種類，諸如：權狀影本、登記簿謄本、規約、車位分管協議書等。企業經營 者採用本契約範本時，應向消費者說明附件之內容及效力，經消費者充分瞭解、確認，以杜 糾紛。 十三、買賣若透過仲介業務之公司（或商號）辦理者，應由該公司指派經紀人於本契約簽 章。（不動產經紀業管理條例第二十二條） ....相關資料由消保會提供 |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.173.161.* | 2004-03-13 00:31:23 |
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內政部地政司 http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/allpage.asp?cid=112 契約書範本 本部目前印製有「預售屋買賣契約書範本」、「不動產委託銷售契約書範本」、「預售停車 位買賣契約書範本」、「成屋買賣契約書範本」、「房屋租賃契約書範本」、「房屋委託租 賃契約書範本」六種範本暨「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「不動產委 託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」供社會大眾參考，有需求者，請以下列方式索 取： (一)向內政部中部辦公室(不動產交易科)函索，其地址為台中市黎明路二段五０三號。 (二)敘明姓名、住址、電話及欲索取資料傳真至內政部中部辦公室(不動產交易科)，傳真電 話：（０４）－２２５０２３７２。 (三)逕向內政部中部辦公室（不動產交易科）索取。 詳細內容： 一、 預售屋買賣契約書範本 （一）預售屋買賣契約書 （二）簽約注意事項 二、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 （一）應記載事項 （二）不得記載事項 三、不動產委託銷售契約書範本 （一）房地產委託銷售契約書 （二）契約書範本簽約注意事項 （三）不動產標的現況說明書 （四）要約書 （五）要約書簽約注意事項 四、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項 （一）應記載事項 （二）不得記載事項 （三）要約書定型化契約應記載事項 （四）要約書定型化契約不得記載事項 五、預售停車位買賣契約書範本 （一）預售停車位買賣契約書 （二）契約範本使用說明注意事項 六、成屋買賣契約書範本 （一）成屋買賣契約書 （二）簽約注意事項 七、房屋租賃契約書範本 （一）房屋租賃契約書 （二）簽約注意事項 八、房屋委託租賃契約書範本 （一）房屋委託租賃契約書 （二）簽約注意事項 買預售屋應注意事項！ 一.坪數面積短少: 購屋人在購買預售屋時，通常會和建商簽訂兩份合約書，一份為土地買賣契約書另一份為房 屋買賣合約書。通常關於坪數部份的約定，主要記載在房屋買賣合約書上，其中「權狀面積 與買賣合約面積的差異性在２％(某先合約書為１％)以上時，則依約定互為補找」，玄機在 「依約定互為找補」的用語，坊間各種預售合約書所引用修改後，所暗藏的陷阱如下: 1.依合約書互為補找: 應特別注意是否有註明包括了買賣合約書及土地買賣合約書。 2.依房屋交易平均價互為補找: 建商就更有理由將土地價格排除在外，而只就房屋價格，來計算實際面積與合約面積的差異 價格。若沒注意到，雖然只是短短幾個字的差異，卻可能產生不必要的糾紛。 3.依房地交易平均價互為捕找: 對於購屋人而言，依房地產交易平均價互為補找，是處理坪數不足時最合理的處理方式。 二.貸款利息糾紛: 從產權移轉到交屋期間的貸款利息由誰負擔。 三.稅費問題: 代辦瓦斯費、外水外電收費過高或不合理，代書費收費過高，違約金、滯納金糾紛，轉賣的 手續費等問題。 四.施工品質問題: 牆壁凹凸不平甚至於新屋就有龜裂的現象，油漆粉刷不均勻，廚房浴室水管漏水、屋頂滲 水，電燈開關接觸不良，浴廁抽風不正常等。 五.建材問題: 通常預售買賣契約書，多會於建材一項特別加註「....或同等級品之建材」，所以如電梯、廚 具、地磚、衛浴設備等，於交屋時如果發現品牌差異過大，或故障率過高，甚至於規格不符 等現象，應與建商詳談！ 六.停車位問題: 停車位產權及面積問題，經常是購買預售屋糾紛的來源，而機械式停車位的保養、維修，停 車位規劃不良致停車困難等，亦應於購買時多加留意！ 七.完工期限的糾紛: 建商因銷售不良、資金緊縮或其他原因，遲不開工或時建時停。 八.加註條款及贈品問題: 當初簽約時答應附送的贈品，未依約履行。 九.管理費及管理委員會問題: 管理費收取不公平，門禁管理不確實。 十.中庭使用公共設施保養維修問題: 大又優雅的中庭花園維護及使用管理。 十一.公共設施使用問題: 騎樓、頂樓使用權界定，中庭設施，地下室設施的使用都應特別注意，否則高級住宅都可能 變成您無法想像的「商業區」。 買賣房屋如何付款才合理？ 買賣契約是屬於雙務契約，也就是契約的雙方，既是權利人，又是義務人。所以無論是買方 還是賣方，均應把握「同時履行抗辯」的原則，即買方每次付價款的同時，賣方應交付什麼 文件或繳清什麼稅費，因此，若能採分期付款，便可降低買賣雙方的風險！ 各期付款的意義及注意事項如下: 一.簽約款: 簽約時連同訂金的總付款額，此時賣方應將權狀正本繳出，並將定金收據收回。 二.用印款: 買賣雙方於過戶相關的文件上蓋完章(買方蓋普通章、賣方蓋印鑑章)後買方付款，賣方並交 付印鑑證明書、身份證影本等過戶所須證明文件。此時，賣方已將過戶所須的文件全部交付 予代書，若原有貸款抵押權設定，尚可降低買方違約不付款的風險，假使該房屋早已無任何 貸款抵押權設定，則截至收受用印款為止，賣方應收取買賣總價款的五成以上，或其餘價 款，要求由將來房屋過戶登記名義人簽發本票、支票等債權憑證，等到收到後續各項價款後 再返還買方。 三.完稅款: 等到稅單核發下來，除非是買清或是賣清的情形，通常契稅由買方繳納，土地增值稅由賣方 繳納，繳納完畢後付款。惟此時，常可發現賣方有欠繳的地價稅、房屋稅、公程受益費，如 果未繳清同樣是無法辦理過戶！ 四.過戶款: 所有權移轉登記(俗稱過戶)，於買方的名下後幾日內付款。 五.交屋尾款: 有時由買方以所買房屋辦理銀行貸款來支付。買方必須注意留一成左右的交屋尾款(加上銀 行貸款)，才可對抗萬一房屋有漏水、物品遲不搬遷、瑕疵等狀況。 ※原則上，付款方式依買賣雙方，在簽訂買賣契約至過戶完畢之間，衡量每期付出義務換回 權利的對等性。付款的次數及價金可視雙方的實際需要酌予增減。總之，買方不宜一次付清 款項，賣方亦不宜僅收取少許價款就交付權狀、印鑑證明等過戶所需的文件。 挑 選 預 售 屋 必 備 常 識 一 覽 表 十大訴求 潛藏危機 因應之道 超低利貸款 1.少部分成數為公司低利貸款，其他成數仍適用一般利率。 2.僅提供第一年低利貸款，之後即適用一般利率。 3.建商已將利息損失灌入房價內。 1.要求建商將貸款金額、年限、利率均於合約中註明。 2.和同區域房屋價格比較，試算房價是否偏高？ 高額房貸 1.七成為20年銀行房貸，另外1~2成則為3~5年公司貸款。 2.七成為20年銀行房貸，另外1~2成則為消費性貸款。 1.確認是否全數為20年銀行房貸？利率為多少？並於合約書註明。 2.試算交屋後3~5年內的貸款負擔是否過重？ 工程期０付款 1.該產品可能為餘屋而非預售屋。 2.交屋時須一次繳清3成自備款。 1.確認每期付款金額及時間。 2.試算每月負擔是否過重？ ０元交屋 1.自備款轉換為公司貸款。 2.初期3~5年貸款負擔極重。 1.確認每期付款金額及時間。 2.確認貸款付款是否偏高？ 3.確認是否針特定戶別？ 公設媲美俱樂部 1.各項公設坪數均灌入房屋公設。 2.住戶使用仍須付費。 3.對外營業，出入口未區隔。 4.管理費較高。 1.公設比是否過高？ 2.是否為專業管理？是否對外營業？出入口是否區隔？ 3.住戶可否免費使用？ 緊臨捷運系統 1.僅臨「捷運系統」而非「捷運站」。 2.易受捷噪音干擾。 1.確認步行至捷運站的時間。 2.確認不會受到捷運噪音干擾。 送全套(進口)家具、裝潢 1.建商已將成本灌入房價內。 1.和同區域房屋價格比較，試算房價是否偏高？ 2.確認贈送內容、是否適用並於合約中註明？ 附贈車位 1.車位坪數已灌入房屋坪數中。 1.確認房屋實際面積。 2.確認為平面或機械車位？車位狀況、大小？並於合約中註明。 創意空間、樓中樓 1.僅為挑高夾層，挑高部份未計入所有權面積。 2.單價較高。 3.施工費另計。 1.是否均納入所有權面積？ 2.和同區域房屋價格比較，試算房價是否偏高？ 3.是否免費代為施工？ 網路住宅 1.須自費購買相關配備。 2.管理費用較高。 1.確認實際配備為何？ 2.後續費用如何計算？ (摘自89年7月聯合報) |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.173.161.* | 2004-03-13 00:26:11 |
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摘自 豐邑建設家族網http://tw.club.yahoo.com/clubs/Fong-Yi 對於想買預售屋的人來說，這也是 參考 第一：千萬不要被華麗的樣品屋沖昏了頭 舉例來說，你對要買的樓層了解多少？ 每層 樓每間房間都有不同的狀況，一間樣品屋能代表多少意義？ 樓中樓下面一層的房子搞不好 有一根大樑橫在天花板， 1樣品屋不會讓你看到樑柱的，但真實的家卻有一根根大樑柱， 2 樣品屋不會讓你看到消防灑水系統，但真實的家卻有一根根的灑水頭 3樣品屋愛怎麼挑高就 怎麼挑高，但真實的家有法規及建商成本的考量 4樣品屋不會讓你看到棟距，但真實的家打 開窗戶就看到鄰居在吃飯 5樣品屋的面積會比真實的坪數來得大，但真實的家除非白紙黑 字， 否則不要認為兩者是一樣的，就算面積是一樣的，它們的家俱都是 特別訂做的，比一 般尺寸還小，造成視覺上空間很大的感覺。 6樣品屋的設計都是請設計師規劃，並以百萬的 裝簧精心打造的， 除非你的預算沒有上限，空間沒有限制，否則真實的家就只是一個 空屋 7樣品屋賣完就拆了，到時候有問題，你也沒証據 8樣品屋並不叫樣品屋，因為業者本來就 不是按尺寸做的，到時候一定 會說，本來就告訴你，這裡會小一點，那裡會矮一點，樣品 屋只是 幫你造一個夢，讓你覺得不買就圓不了夢 9樣品屋一定會有一個主題，是走藝術的路 線，或是文學的路線，又或 是名人的路線，好像你一住進去，身份立即就不一樣了 10樣品 屋是易碎的，因為好夢不會維持太久的 第二：千萬不要輕易的簽下合約 1別人寫的合約會對 你有利嗎？如果業者會為你著想，那他就是在做 慈善事業了 2合約中沒有寫的部份比合約中 有寫的重要太多了，因為代表他隨意 操弄，這些糢糊地帶可以隨他解釋，所有你可以找到 的必要事項， 絕對要放進合約中 3合約中看似公平的項目，其實並不公平，因為他有十足的 把握可以 達到要求，對它是穩嬴的，對你卻是一個緊箍咒，尤其要注意雙方 解約的條件， 是否一方較嚴，另一方較鬆 4合約中列出各種不同品牌的建材，最後一定會用最便宜的建材 5合約中所產生的爭議，最後一定會朝有利業者的方向去解釋 6合約中沒有列的，但口頭承 諾的，最後一定是沒有的 7合約一定先經過他們的律師看過，你絕對無法在合約中抓到他們 的 辮子的 8合約是一項恐嚇的武器，因為它一定會訂下處罰性條款，絕大多數 是處罰消費 者，而不是業者 9合約是你簽下去一定會後誨的東西 10合約是牢不可破的，因為它會跟你一 輩子 |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.173.161.* | 2004-03-13 00:22:23 |
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竹北房產糾紛暴增 消保官整頓 -------------------------------------------------------------------------------- 新聞來源 新竹縣政府消保官 2004/03/03 新竹縣竹北市縣治二期、高鐵站區房地產交易市場欣欣向榮，但房產糾紛也陸續出籠，五個 月有六十三件申訴案，新竹縣消費者保護中心為保障消費者權益，下周起全面查察，如果建 商瞞混欺騙，消保中心不惜在建商售屋處張貼「消保警示」，必要時要求建商停工改善。 新竹縣政府消保官靳邦忠，2日在縣府主管會報中表示，據查至少有三家「不老實」的建 商，已經造成六十三件買賣房屋、土地糾紛，由於這些建商屢勸不聽，造成消費者的重大損 失，決定嚴予整頓，必要時公布建商名單。 靳邦忠說，新竹縣治內目前自建、合建及預售屋，計有三十二家營造商、建設公司，從去年 十月至今年二月，統計受理售屋糾紛四十三件，未列案二十件，投訴內容以公設不足、坪數 不足及挑高廣告不實，甚至謊稱工地旁有公設用地以招攬客戶。 由於投訴案件愈來愈多，部分消費者甚至投訴到行政院公平交易委員會，但僅有兩案達成協 議，消保官靳邦忠決定下周一起，會同公平交易委員會與消保會，以及建管、工商、環保等 單位，針對建商展開導正工作。 導正工作內容，包括協助消費者與建商協商，協商不成，則列為重大消費者警示案件，在建 商售屋處張貼「消保警示」。 靳邦忠說，如果建商不解決爭議，將依消保法第四十九條，行使同意權，採取消保訴訟，標 的價額超過六十萬元者，免繳裁判費，減輕消費者負擔；至於建商違反規定部分，將處以一 百五十萬元罰款，並得連續處罰，必要時將予停工處分。 靳邦忠同時提醒消費族群，在新竹縣治區購買房地產時，千萬要睜大眼睛，多加辨識建商宣 傳是否屬實，注意重點包括：坪數是否不足？公設是否不符？廣告是否誇張？以保障自己的 權益。 |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.173.161.* | 2004-03-13 00:19:52 |
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地方消費者服務中心電話、地址 消委會已建置一九五０全國性消費者服務專線， 消費者只需撥一九五０特碼專線， 便可逕轉接至其所屬縣(市)政府消費者服務中心。 縣市別 電話 傳真 地址 台北市 02-27256169 台北市市府路1號東區(聯合服務中心) 高雄市 07-3373685 07-3316033 高雄市四維三路2號 台北縣 02-29683092 02-29692944 台北縣板橋市府中路29-1號 基隆市 02-24276001 02-24230765 基隆市義一路1號 桃園縣 03-3383704 03-3391709 桃園市縣府路1號 新竹市 03-5220862 03-5266017 新竹市中正路120號 新竹縣 03-5544053 03-5516418 新竹縣竹北市光明六路10號 苗栗縣 037-364724 037-359963 苗栗縣縣府100號 台中縣 04-25263100#5027 04-25122947 台中縣豐原市陽明街36號 台中市 04-22207287 04-22202480 台中市西區民權路99號 嘉義市 05-2221661 05-2275217 嘉義市中山路160號 嘉義縣 05-3620123#226 05-3621429 嘉義縣太保市祥和新村祥和一路東段1號 南投縣 049-2222000 049-2236453 南投市中興路660號 彰化縣 04-7229350 04-7249384 彰化縣彰化市中山路二段416號 雲林縣 05-5329504 雲林縣斗六市雲林路二段515號 台南市 06-2993388 06-2997788 06-2982783 台南市永華路二段6號 台南縣 06-6324264 台南縣新營市民治路36號 高雄縣 07-7477611#1049∼1053 07-7431982 高雄縣鳳山市光復路二段132號 屏東縣 08-7340324 08-7323100 屏東市自由路527號 宜蘭縣 03-9364567#1376、1377 03-9323590 宜蘭市和平路451號 花蓮縣 03-8227171#352 03-8237658 花蓮市府前路451號 台東縣 089-330577 089-330483 台東市中山路276號 澎湖縣 06-9266266 06-9277886 馬公市治平路32號 金門縣 0823-72852 0823-20433 金門縣金城鎮民生路60號 連江縣 0836-25125 0836-25909 馬祖南竿鄉介壽村76號 台灣省 049-2394786 049-2316936 南投縣中興新村省府路1號 福建省 082-372242 082-329421 金門縣金城鎮民權路34號 |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.173.161.* | 2004-03-13 00:19:07 |
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建議你買烏有5-7天審閱期不用付訂金也可以先帶合約回家看 要是不給你看就是違反公平會規定你可以到縣市政府消保官申訴 建商要罰錢...簽約記的白紙黑字趕快看看網板上一些預售屋合約 大家遇到的問題然後合約要寫清楚 http://www.ggggg.com.tw 進去這邊討論版面有很多資料進去看看包括建商好壞...房屋買賣 陷阱很多一定要做功課不要亂簽約貨急著簽約...要看過然後要建商 把說不清楚貨沒說的寫進去...還有就算是口頭約定也是有效的 所以你可以找地方消保官要是竹北好像很亂縣政府在整頓 行政院消保會政府訂的契約看看 http://www.cpc.gov.tw 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 內 政 部 編印中華民國九十年九月 預 售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹、應記載事項一、賣方對廣告之義務賣方應確 保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖 與位置示意圖，為契約之一部分。二、房地標示及停車位規格（一）、土地坐落： 縣 （市） 鄉（鎮、市、區） 段 小段 地號等 筆土地，面積共計 平方公尺（ 坪），使用分區為都市計畫內 區（或非都市土地使用編定為 區 用地）。（二）、房屋坐落：同前述基地內「 」編號第 棟第 樓第 戶（共計 戶），為主管建築機關核准 年 月 日第 號建造 執照（建造執照暨核准之該戶房屋平面圖影本如附件）。（三）、車位部分： □法定停車 位１、買方購買之停車位屬□自行增設停車位 為地上（面、下）第 層□平面式停車位 □機械式停車位總停車位 個， □獎勵增設停車位該停車位□有獨立權狀□無獨立權 狀，編號第 號車位 個，其車位規格為長 公尺，寬 公尺，高 公尺（可停 放長 公尺，寬 公尺，高 公尺之車輛），另含車道及其他必要空間，面積共計 平方公尺（ 坪）。平面式停車位其誤差在百分之二以下且長未逾十公分、寬未逾 五公分、高未逾五公分，視為符合規格；但機械式停車位其誤差在百分之一以下且長未逾五 公分、寬未逾二公分、高未逾二公分者，視為符合規格（建造執照核准之該層停車空間平面 圖影本如附件）。２、買方購買之停車位屬自行增設或獎勵增設停車位者，雙方如應另訂該 種停車位買賣契約書，其有關事宜悉依該契約約定為之。三、房地出售面積及認定標準 （一）房屋產權登記面積：本房屋面積共計 平方公尺（ 坪），包含：１、主建 物面積計 平方公尺（ 坪）。２、附屬建物面積（即竣工圖上之陽臺、平臺、雨 遮及屋簷等）計 平方公尺（ 坪）。３、共同使用部分面積計 平方公尺 （ 坪）。（二）土地面積：買方購買「 」 戶，其土地持分面積 平 方公尺（ 坪），應有權利範圍為 ，計算方式係以地政機關核發建物測量成果圖之主 建物面積 平方公尺（ 坪）與區分所有全部主建物總面積 平方公尺（ 坪）比例持分（註：或以其他明確計算方式列明），如因土地分割、合併或地籍圖重測， 則依新地號、新面積辦理產權登記。四、共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算 （一）共同使用部分除法定停車位另計外，係指□門廳、□走道、□樓梯間、□電梯間、□ 電梯機房、□電氣室、□機械室、□管理室、□受電室、□幫浦室、□配電室、□水箱、□ 蓄水池、□儲藏室、□防空避難室（未兼作停車使用）、□屋頂突出物、□健身房、□交誼 室□ 及依法令應列入共同使用部分之項目（ ）。本「 」共同使用部分總面積計 平方公尺（ 坪）。（二）前款共同使用部分之權利 範圍係依買受主建物面積與主建物總面積之比例而為計算（註：或以其他明確之計算方式列 明）。本「 」主建物總面積計 平方公尺（ 坪）。五、房屋面積誤差及 其價款找補（一）房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘 因簽約後法令改變，致無法辦理產權登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第四十四條第三 項之規定計算。（二）、面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者（含百分之一）買賣雙方 互不找補；惟其不足部分，如超過百分之一，則不足部分賣方均應找補；其超過部分，如超 過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限（即至多找補不超過百 分之二），且雙方同意面積誤差之找補，係以土地與房屋價款之總數（車位如另行計價時， 則不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均單價，無息於交屋時一次結清。（三）面積如 有誤差，其不足部分超過百分之三以上，不能達契約預定之目的者，買方得解除契約。六、 房地總價本契約房地總價（含車位價款 佰 拾 萬 仟元整）合計新臺幣 仟 佰 拾 萬 仟元整。（一）土地價款：新臺幣 仟 佰 拾 萬 仟 元整。（二）房屋價款：新臺幣 仟 佰 拾 萬 仟元整。七、付款條件及方 式付款應依已完成之工程進度所定之付款明細表之規定繳款，如賣方未依已完成之工程進度 定付款明細表者，買方得於工程全部完工時一次支付之。八、逾期付款之處理方式買方如逾 期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之五 單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付賣方，如逾期二個月或逾使用執照核發後一個 月不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達七日內仍未繳者，雙方 同意依違約之處罰規定處理。但賣方同意緩期支付者，不在此限。九、地下層共同使用部分 權屬（一）本契約房屋地下室共 層，總面積 平方公尺（ 坪），除第四條所 列地下層共同使用部分及依法令得為區分所有之標的者外，其餘由賣方依法令以法定停車位 應有部分（持分）產權另行出售予本預售屋承購戶。（二）未購買法定停車位之承購戶，已 充分認知本房地總價並不包括法定停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室應有部分（持 分）面積亦未含法定停車位之應有部分（持分）面積。除緊急避難及公共設施維修等共同利 益之使用及其他法律之規定外，已確認並同意對本預售屋之地下室法定停車位應有部分（持 分），並無使用管理權等任何權利。十、屋頂使用權屬（一）共同使用部分之屋頂突出物不 得約定為專用，屋頂避難平臺應為共同使用部分，除法令另有規定外，不得作為其他使用； 至於非屬屋頂避難平臺之樓頂平臺，其依主管機關核准之建造執照所附圖面上已有約定專用 之標示時，應依中央主管機關所定規約範本制定之規約草約約定之。但經區分所有權人會議 另有決議者，應從其決議。（二）前款約定專用，以依主管機關核准而有不妨礙避難逃生之 專用使用設計，並已明確在設計圖說上標示者為限。（三）有關非屬屋頂避難平臺之樓頂平 臺之使用方式，經規約草約約定或區分所有權人會議決議之內容，不得違反法令之使用限 制。專用使用權人，應依其使用面積按坪數增繳管理費予住戶管理委員會或管理負責人。十 一、法定空地之使用方式（一）法定空地產權應登記為全體區分所有權人共有，倘依主管機 關核准之建造執照所附圖面上已有約定專用之標示時，除區分所有權人會議另有決議者外， 應依中央主管機關所定規約範本制定之規約草約約定之；不得將法定空地讓售於特定人或為 區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。 （二）前款約定專用，以依主管機關核准而有不妨礙避難逃生之專用使用設計，並已明確在 設計圖說上標示者為限。（三）有關法定空地之使用方式，經規約草約約定或區分所有權人 會議決議之內容，不得違反法令之使用限制。專用使用權人，應依其使用面積按坪數增繳管 理費予住戶管理委員會或管理負責人。十二、主要建材及其廠牌、規格（一）施工標準悉依 核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表施工，除經買方同意，不得以同級品之 名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代，但賣方能證明有不可歸責於賣方之 事由，致無法供應原建材設備，且所更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建 材設備或補償價金者，不在此限。（二）賣方保證建造本預售屋不含有損建築結構安全或有 害人體安全健康之輻射鋼筋、石棉、未經處理之海砂等材料或其他類似物。（三）前款石棉 之使用，不得違反主管機關所定之標準及許可之目的用途，但如有造成買方生命、身體及健 康之損害者，仍應依法負責。（四）賣方如有違反前三款之情形，雙方同意依違約處罰之規 定處理。十三、開工及取得使用執照期限（一）本預售屋之建築工程應在民國 年 月 日之前開工，民國 年 月 日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必 要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：１、因天災地變等不可抗 力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。２、因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之 事由發生時，其影響期間。（二）賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日 應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使 用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。十四、驗收賣方依約完成本戶一 切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應 達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手 續。買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕， 並得於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款。前項有關達成天然瓦斯配管之可 接通狀態之約定，如契約有約定，並於相關銷售文件上特別標明不予配設者，不適用之。十 五、房地產權移轉登記期限（一）土地產權登記土地產權之移轉，應於使用執照核發後四個 月內備妥文件申辦有關稅費及所有權移轉登記。其土地增值稅之負擔方式，依有關稅費負擔 之約定辦理。（二）房屋產權登記房屋產權之移轉，應於使用執照核發後四個月內備妥文件 申辦有關稅費及所有權移轉登記。（三）賣方違反前二款之規定，致各項稅費增加或罰鍰 （滯納金）時，賣方應全數負擔；如損及買方權益時，賣方應負損害賠償之責。（四）賣方 應於買方履行下列義務時，辦理房地產權移轉登記：１、依契約約定之付款辦法，除約定之 交屋保留款外，應繳清房地移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息。２、提出辦理產 權登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文 件，並應開立受款人為賣方及票面上註明禁止背書轉讓，及記載擔保之債權金額及範圍之本 票予賣方。３、本款第一目、第二目之費用如以票據支付，應在登記以前全部兌現。（五） 第一款、第二款之辦理事項，由賣方指定之土地登記專業代理人辦理之，倘為配合各項手續 需要，需由買方加蓋印章，出具證件或繳納各項稅費時，買方應於接獲賣方或承辦代理人通 知日起七日內提供，如有逾期，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予 賣方，另如因買方之延誤或不協辦，致各項稅費增加或罰鍰（滯納金）時，買方應全數負 擔；如損及賣方權益時，買方應負損害賠償之責。十六、通知交屋期限（一）賣方應於領得 使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：１、賣方付清 因延遲完工所應付之遲延利息於買方。２、賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交 屋前完成修繕。 ３、買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。 ４、賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬 分之五單利計算遲延利息予買方。（二）賣方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有 權狀、房屋保固服務紀錄卡、住戶規約草約、使用執照（若數戶同一張使用執照，則日後移 交管理委員會）或使用執照影本及賣方代繳稅費之收據交付買方，並發給遷入證明書，俾憑 換取鎖匙，本契約則無需返還。（三）買方應於收到交屋通知日起 日內配合辦理交屋手 續，賣方不負保管責任。但可歸責於賣方時，不在此限。（四）買方同意於通知之交屋日起 三十日後，不論已否遷入，即應負本戶水電費、瓦斯基本費，另瓦斯裝錶費用及保證金亦由 買方負擔。（五）賣方應擔任本預售屋共同使用部分管理人，並於成立管理委員會或管理負 責人產生後移交之。雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付共同使用部分管理費。（六）賣 方於完成管理委員會或管理負責人產生後，應將申請使用執照專戶儲存之公共基金及公共設 施之驗收後（或未專戶儲存者應提列新臺幣 元）併同移交之。十七、保固期限及範 圍（一）本契約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日 起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分（如：樑柱、樓梯、擋土牆、 雜項工作．．．等）負責保固十五年，固定建材及設備部分（如：門窗、粉刷、地磚．．． 等）負責保固一年，賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。（二）前 款期限經過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利。十八、貸款約定（一）第六條房地總 價內之部分價款新臺幣 元整，由買方與賣方洽定之金融機關之貸款給付，由買賣雙 方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變 更貸款之金融機關，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通 知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機關同意將約定貸款金額撥付賣方。 （二）前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，應依下列各目處理：１、不可歸 責於雙方者，其貸款金額不及原預定貸款金額百分之七十者，買方得解除契約；或就貸款不 足百分之七十以上之金額部分，以原承諾貸款相同年限及條件分期清償，並就剩餘之不足額 部分，依原承諾貸款之利率，計算利息，按月分期攤還，其期間不得少於七年。２、可歸責 於賣方時，其貸款金額不足原預定貸款金額，賣方應補足不足額之部分，並依原承諾貸款相 同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。３、可歸 責於買方時，買方應於接獲通知之日起 天內一次或經賣方同意之分期給付。（三）有關 金融機關核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買 方。十九、貸款撥付買賣契約如訂有交屋保留款者，於產權登記完竣並由金融機關設定抵押 權後，除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵 外，買方不得通知金融機關終止撥付前條貸款予賣方。二十、地價稅、房屋稅之分擔比例 （一）地價稅以賣方通知之交屋日為準，該日前由賣方負擔，該日後由買方負擔，其稅期已 開始而尚未開徵者，則依前一年度地價稅單所載該宗基地課稅之基本稅額，按持分比例及年 度日數比例分算賣方應負擔之稅額，由買方應給付賣方之買賣尾款中扣除，俟地價稅開徵時 由買方自行繳納。（二）房屋稅以通知之交屋日為準，該日前由賣方負擔，該日後由買方負 擔，並依法定稅率及年度月份比例分算稅額。二十一、稅費負擔之約定（一）土地增值稅應 於使用執照核發後申報，並以使用執照核發日之當年度公告現值計算增值稅，其逾三十日申 報者，以提出申報日當期之公告現值計算增值稅，由賣方負擔，但買方未依第十五條規定備 妥申辦文件，其增加之增值稅，由買方負擔。（二）產權登記規費、印花稅、契稅、代辦手 續費、貸款保險費及各項附加稅捐由買方負擔。但起造人為賣方時，建物所有權第一次登記 規費及代辦手續費由賣方負擔。（三）公證費由買賣雙方各負擔二分之一，但另有約定者從 其約定。（四）應由買方應繳交之稅費，買方於辦理產權登記時，應將此等費用全額預繳， 並於交屋時結清，多退少補。二十二、產權糾紛之處理（一）賣方保證產權清楚，絕無一物 數賣或無權占有他人土地。訂約後如有上述糾紛致影響買方權利時，買方得定相當期限催告 賣方解決，倘逾期賣方仍不解決時，買方得解除本契約，雙方並同意依違約之處罰規定處 理。（二）解約時賣方應將所收價款按法定利息計算退還買方。二十三、賣方與工程承攬人 財務糾紛之處理及他項權利清理之時機（一）賣方與工程承攬人發生財務糾紛，賣方應於產 權移轉登記前解決；如因賣方曾設定他項權利予第三人時，賣方應於取得買方之金融機關貸 款時，即負責清理塗銷之。倘逾買方所定相當期限仍未解決，買方得解除本契約，雙方並同 意依違約之處罰規定處理。（二）解約時賣方應將所收價款按法定利息計算退還買方。二十 四、違約之處罰（一）賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期 限」、「產權糾紛之處理」、「賣方與工程承攬人財務糾紛之處理及他項權利清理之時機」 之規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還 買方外，並應同時賠償房地總價款百分之 （不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償 之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。（二）買方違反有關「付款條件及方式」之規 定者，賣方得沒收依房地總價款百分之 （最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該 沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。（三）買賣雙 方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償。貳、不得記載事項一、不得約定廣 告僅供參考。二、出售標的不得包括未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。 三、不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。四、不 得約定買方須繳回原買賣契約書。五、不得約定請求超過民法第二百零五條所訂百分之二十 年利率之利息。六、不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定。 |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.173.161.* | 2004-03-13 00:12:25 |
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房地產新聞 > 2004年 03月-- 交易安全 購買將捷「御水堂」 交屋少5.54坪 ---------------------- ---------------------------------------------------------- 新聞來源 將捷建設 2004/03/11 「購屋款 1728萬元去年12月30日就撥進建商的帳戶裡，建商遲遲不退錢，害我損失利息，房子還因此 無法裝潢開業，真惡劣。」顏先生氣憤地説，去年9月他向將捷建設簽約購買御水堂大廈2 樓，欲作店面使用，「當時房子已蓋好，因使用執照還未核發下來，所以約定年底交 屋。」 顏先生與將捷建設今年1月初正式交屋，「我發現交屋資料上寫著權狀坪數54.95，比 合約書上少了5坪多，約158萬元，」他當場拒絕交屋，建商表示，是測量的問題，會再向地 政機關申請重新測量。但他等了一個月都沒消息，期間也曾向將捷要求解約等，都沒得到回 應，只好花錢請律師於2月2日發函要求建商在3日內交屋並利息等賠償損失，才在2月18日拿 到房子的鑰匙。 開完支票後沒下文 至於賠償的問題，建商表示，依約要扣1％坪數即0.6 坪，只願賠4.9坪的損失共141萬元，不願賠利息及延後裝潢等損失，顏先生這才發現原來他 與建商簽的是「預售屋契約」，規定交屋面積若誤差1%之內，建商可以不賠。「我明明買 成屋，不是預售屋」，他認為這條款不合理，要求將捷賠償全數坪數損失及利息等，但建商 開141萬元支票後就沒下文了。 願意接受建商賠償 將捷表示，顏先生買房子時，使用執照還 未核發下來，依法不能用成屋販賣，所以是用預售屋合約；至於被指不願賠償利息及延後裝 潢的損失，將捷否認，並表示「願意賠償」，不過承認預備開一張141萬元支票賠償，只是 礙於行政作業，錢還未撥下來。 將捷與顏先生重新協商，最後以149萬元達成合解，顏先生 說，為避免告上法院，最後他同意接受141萬元是坪數損失賠償，剩餘的則是利息等損失的 賠償。 專家說法 成屋需有使用執照 消保官邱惠美及《消費者報導雜誌》發行人張智剛皆表 示，將捷建設交屋有瑕疵，顏先生可要求賠償坪數、利息及裝潢等損失。 消基會房屋委員 會召集人王進祥表示，法令規範拿到使用執照後才算是合法建物，建商才能用成屋名義販 售，在這之前都用預售屋名義販售。 張智剛及邱惠美強調，房子雖未拿到使用執照，以建 商的專業可算出坪數，顏先生可以《消保法》要求建商不得扣百分之一，但若業者不同意， 還是須經由司法程序來認定。 |
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