| 請教簽約的問題及應注意事項 |
| 發表者：ken 發表數：-17 IP：140.137.198.* | 2004-01-08 15:57:21 |
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最近要簽約了,但是對法律條文了解不多,在看過建商的契約及 |
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| 回覆者：ken 發表數：-17 IP：140.137.198.* | 2004-01-08 16:51:42 |
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我把前輩們的討論轉貼:感謝這些前輩.也請大家多多給小弟指 導. 有關於我所知道的預售屋資訊 (44637) 話題作者： KK 預售屋! 顧名思義, 只憑著文字與圖像的房屋銷售方法! 再進 一步說, 就是賣夢想與未來! 一般 人認為預售屋風險很高, 但是我要說, 不論買賣什麼房子都有 風險, 只是風險的所在與比重不 同罷了! 預售屋有看不見的風險, 卻也有著容易變更設計的好 處! 無關對錯, 只是一種需要與 選擇! 因為預售屋的不可見與不確定, 所以首先要多方確認的, 就是 建商!! 建商的好壞, 可以從歷來 的建案, 歷來建案與住戶的互動, 各個討論區... 等地得知! 所 謂知人不知心, 銷售時說的天花 亂墜, 簽了約翻臉無情! 等到發現不對再來喊救命? 不損失錢 也損失心情! 鎖定目標與確認建商誠信後, 要再三確認自己對於這個地區與 環境的認識是否充足! 並且了 解, 到時候的完成品是一定, 絕對, 百分之百不會如參考圖那麼 的如夢似幻的! 仔細的反問自 己為什麼決定這裡! 如果能有這樣的調查與心理建設, 初步也 沒有任何的疑惑, 那應該可以做 到不後悔! 也不會被業務人員的美麗說辭給引誘, 而忽略了應 該注意的地方! 再來, 最好能打聽好當地的行情狀況! 資訊來源可以從當地仲 介或是地政處網站上, 大略查 詢! 然後就是與銷售人員接觸! 在參觀樣品屋的同時, "絕對不 會那麼的如夢似幻!" 的這句話 要一再提醒自己, 不要被 "裝潢" 所欺瞞! 也不要太相信對方 說 "沒關係"! 答案要自己確認後 才能算是! 一般要確定的, 是一些基本的資訊! 像是建照是否核准, 土地 分區, 空調間使用狀況, 是否挑 高, 樑柱位置, 挑高... 除了這些以外, 任何你有聽不清楚, 不了 解的問題, 一定要提出來詳細確 認! 要知道業務最會顧左右而言他! 如果是攜伴同行, 兩個人 一定要互相告誡注意, 不要帶著 問題離開! 不管是多無聊多愚蠢的問題, 都可能是重點! 建照必須核准才得進行銷售! 住宅以外用地稅率起算本來就 較高, 雖然可以申請自用住宅, 但 無法申請政府優惠房貸! 若是加上挑高, 那將連自用住宅都無 法申請! 挑高夾層是個利用空間 的方式, 但是要注意, 夾層面積如果不列入建照計算容積, 就是 違法! 不管銷售人員怎麼說, 你 要知道後果絕對是自負! 當然, 你可以賭! 如果前述沒有什麼疑慮或問題, 那應該就是準備決定了! 而通 常這也是問題的開始! 依民法所言, 契約成立的兩個要項, 一是標的物, 二是價金! 而 一般看預售屋, 下訂時會要求先 談妥價錢... 理論上, 預售屋買賣契約是這個建物標地的最主要 規格, 所以應該是: 下訂 --> 審 閱契約 --> 談妥價錢與協調合約內容 --> 簽約! 但可能建商會 不接受這個流程, 若是如此, 先告 訴各位, 一般價錢是照表價打 85% 上下! 等談妥價錢, 下訂時, 請對方在訂今收據上加註 "若買賣雙方 對合約內容無法達成共識, 致無 法完成簽約者, 訂金需無息無條件退還!" 之類的字樣! 一般關 於簽約有三種情況, 可歸因買 方, 可歸因賣方, 無可歸因雙方! 這三個情況都可以解約, 但是 可被歸因者需視狀況酌予賠償 另一方! 之前的判例亦有建商因不歸還買方訂金, 致被公平會 判罰百餘萬! 但是! 要求加入上 述文字, 是希望萬一反悔, 或是約談不攏簽不成時, 能直接退回 訂金, 不用走上申訴或甚至訴訟 的路! 審閱契約, 不是只是翻翻看看! 應對照內政部提供的 "預售屋 買賣契約範本", 詳細比較每一條 文, 了解不同字句的詳細意思! 關於意思, 必須詢問專業或有 經驗的人! 千萬不要用 "理解" 的! 法律文字一字一句都有其特殊的絕對的定義! 事關專業! 再者, 建商版本與官方版本的順 序多有不同, 務必仔細對照, 不是翻完了建商翻官方, 這樣翻八 百遍也無法察覺有何不同! 舉 例來說, "使用執照申請" 與 "使用執照核發" 有何差異? 這個 差異相差三到四個月以上! 所以, 請務必用功! 除了詳閱契約, 字字斟酌! 有些地方建議可能需要要求其他文 件! 我個人到是覺得, 除了建照 圖說以外, 其他的文件網路上都可以申請得到, 但是參考價值 不大, 因為我們不是專業人員! 一般而言, 建照核發已經代表獲得建造許可, 一直到建造完工 的這段期間應該不會有問題! 再 來會有問題的是完工後, 貸款與交屋時! 所以... 看個人需要! 簽約等同談判! 好的談判人員, 態度絕對始終如一, 溫和柔軟! 劍拔弩張是絕對不會有好結果 的! 打恭作揖或甚至耍寶陪笑, 重點是我們要簽下我們理想的 合約! 慢慢談, 慢慢磨! 比的就是 看誰想急著走! 簽約時, 找對對象也是重要的! 銷售人員因為 角色不同, 會盡量想把你認為需 要改的條文刪掉! 不是說不能刪, 但是要知道刪的理由! 有些 是建商為了保護他們自己而定 的, 如果沒什麼太大的影響, 可以拿來當籌碼! 但是, 我要說的 重點是, 要找簽約代理人來談! 他才是有權利簽約的人, 也是有權利修改內容的人! 不要浪費 時間在業務身上! 才會有效率, 有結果! 一再的呼籲, 要多用功! 因為這個市場本來就是資訊不平等! 買方是絕對的弱勢! 如果自己不 在意, 不重視! 問再多的問題也沒用! 因為你得來的答案都是 別人的! 只要我換個狀況或換個 方式, 你一樣傻眼! 以下我列出一些可以參考的資訊! 希望大 家有用功的方向! @地政司全球資訊網 -- 房地產交易價格簡訊： http://www.moiland.gov.tw/html_file/service_file/servicec.htm# @地政司全球資訊網 -- 各項不動產交易契約範本： http://www.moiland.gov.tw/html_file/publish_file/publish_05.htm @台北市不動產交易資訊流通網： http://www.land.taipei.gov.tw/06_report/realestate/realestate.htm @行政院公平交易委員會�Ghttp://www.ftc.gov.tw/ @中華民國消費者文教基金會： http://www.consumers.org.tw/ 如果語法有問題, 請各位自己想辦法連結! 預祝大家順利買到理想的窩! ^_^ ========================== Re: 各位買寶石典藏家的鄰居們 (46769) 話題作者： cyc168 Vick，謝謝你的祝福，也恭喜你買了一間預售屋，先前有到 消基會網站逛逛，其中有有一篇有關購買預售屋的注意事項 ﹙如下﹚，希望對你有所幫助： 購買預售屋應注意事項： 1、有否請領建造執照 建築物的興建，必須要領有建造執照，才可以向建築管理機 關申請開工，完成時才可以申報完工，經檢驗合格才可以領 取使用執照，而後才能申請接通水、電，並據以辦理建築物 保存登記，並申請建築改良物所有權狀。 2、防止拿不到土地產權建築公司蓋房子，有時是自地自建， 有時是和地主合建。如果建設公司是和地主合建，購屋者最 好和地主簽立土地買賣契約及與建設公司簽立房屋買賣契 約，以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時，拿不到 土地產權，不可不慎。 3、瞭解稅費的負擔 房屋買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔，買賣房屋所應 負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公（監）證費、地價 稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書 費等，除依法令規定（如契稅應由購屋者繳納及土地增值稅 由出售人繳納）外，其餘稅費由誰負擔，應在契約中明訂， 以免日後發生糾紛。 4、房屋買賣應標示清楚 買賣契約中應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持 分比例或坪數，註明房屋是那一棟那一層，並影印賣方建造 執照之配置圖、平面圖附於契約中，較為明確清楚。 5、瞭解房屋面積坪數及單價 建設公司所計算房屋坪數，通常包括室內、陽台及公共設施 面積，在預購買房屋時應考慮公共設施及陽台所佔坪數的比 例。有些建設公司只列私有面積及公共設施面積，而所謂私 有面積則包括室內、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分 擔面積在內，公共設施面積包括地下室及屋頂突出物之公共 面積的分擔，所以事實上，私有面積並不等於自用面積，購 屋者應予注意，否則自以為單價便宜，但是扣除公用面積 外，其單價則相當高。另行政院公平交易委員會前於八十四 年十一月二十九日第二一六次委員會議決議：契約書中應說 明公共設施所含項目、公共設施分攤的計算方式及各戶持分 總表應明確列示等事項，並自八十五年二月一日起，業者如 未依前開決議執行，即認定違反公平交易法第二十四條規 定。 6、.注意房屋室內的格局 室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便，房 間的通風與採光是否良好，也都是購屋者應注意的地方。 7、瞭解付款辦法及貸款額度 許多建設公司為了促銷，常會以動人的廣告來吸引人們購 屋，但是付款辦法是否合適，貸款額度多少，購屋者應充分 瞭解。 8、建材及設備 許多建設公司銷售房屋時，常印有精美說明書，其中說明地 坪、門窗、衛浴、廚房、水電等建材，購屋者應注意契約中 是否有註明建材規格、廠牌、等級等事項，以防止賣方以劣 質品充數，而在交屋時發生糾紛。 9、注意開工日期、完工期限及交屋日期 購屋者最關心的是交屋日期，簽約時應詳細註明開工日期， 以及完工期限與交屋日期，以保障自身的權益。 10、完工後之管理維護 有些社區完工後建設公司會輔導成立住戶委員會，並按月繳 納一定金額之管理費用，購屋者應事先瞭解並配合，以維持 社區整潔。 11、違約事項 購買預售屋，從簽約到實際交屋約需經一至三年的時間，因 此於簽定契約時，有關違約條款內容應詳加注意，以免日後 發現房屋有瑕疵或重大問題時，欲解 約卻因違約條款，而可 能造成鉅大損失。 ============================= 討論話題：簽約注意事項 (41387) 話題作者： QQ 2003/09/26 15:39:33 討論內容： 簽約的內容如果有疑義or模糊不清的地方一定要提出修改,建 材設備要註明規格和廠牌,反正 白紙黑字寫下來對自己才有保障.提供以下資訊: 預售屋契約簽訂 十大備忘錄 最近在政府大量提撥購屋優惠貸款之政策利多導引下，不僅 成屋銷售有明顯增加趨勢，連帶 預售市場亦呈現一片熱絡景象，然而，預售房屋畢竟仍處於 「空中樓閣」階段，因此，在簽 訂買賣契約時，就應格外注意以下各相關重要事項，以確保 購屋權益。 一、須有審閱期 依消費者保護法施行細則第11條之規定，企業經營者與消費 者訂立定型化契約前，應有30日 以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；而內政部於 85年2月所公布的預售屋買賣契 約書範本，亦訂有五天以上之審閱期。因此，簽訂契約之前 應預留審閱期，並確實了解契約 條文內容，如有疑問，不妨先請教律師、代書或房地產專家 之後再行簽約。 二、應有建造執照 簽約之前，應先查明該工地是否領有建造執照？建照是否逾 期或即將逾期而仍未動工？其 次，亦應注意起造人與簽約當事人是否一致？其是否有權出 售？而更重要的是，應附上建造 執照影本，並加蓋騎縫章。 三、確認土地使用分區 由建造執照之「使用分區」欄，即可了解所購買房屋正確之 坐落位置；此外，亦可根據契約 所載土地之「地號」，先至地政事務所申請地籍圖後，再憑 之至鄉鎮區公所申請「土地使用 分區證明」，以免購買到工業區住宅或其他不合使用分區規 定之建物。 四、建物構造與樓層 建物構造直接影響建造成本、建物安全與使用年限，因此應 予明載。在上一波景氣階段，曾 有30層以上之超高大樓仍採RC結構而非SRC者，其是否合理 或耐震實用，頗值得探討。此 外，對於地上及地下之層數均應詳細記載，以防建商擅自變 更設計，甚或增加公設比而影響 自身權益。 五、詳列房屋面積 應分別以「平方公尺」及「坪數」標示，以符合地政機關之 登記實務及一般交易習慣，並且 各部分之平面空間均應逐項詳細列舉，以防無謂之紛爭，例 如： （一）主建物面積包括客廳、餐廳、臥室、廚房、浴廁等。 （二）附屬建物面積包括陽台、平台等。 （三）當樓層共同使用部分（亦即一般所稱之豷小公豶）， 包括當樓層樓梯間、電梯間、通 道、走道等。 （四）其他共同使用部分（亦即一般所稱之豷大公豶），包 括門廳、管理員室、公共樓梯、 樓梯間、受電室、屋頂突出物、蓄水池、水箱等。 值得注意的是，有關露台部分，自民國85年6月6日以後所取 得之建造執照，其露台部分已不 能辦理產權登記。至於共同使用部分，自民國84年12月4日之 後，均應明載其項目與分攤計 算方式。 六、公設完工日應載明 有些規劃有游泳池、網球場等公設項目之工地，除應明確記 載公設項目與每一設施之位置與 面積外，更應明載完工日期，以免分期推出之大工地，公共 設施之完工遙遙無期。 七、付款辦法 除「定、簽、開」15%之外，正常之工程期款為15%，其餘為 貸款70%，如遇有「工程零付 款」時，則應注意其究為「地下室工程完成」、「結構體完 成」、「領取使用執照」、「交 屋」之前不必再繳工程期款，以免為其廣告噱頭所矇騙。 八、屋頂、避難平台及一樓法定空地權屬 為符合公寓大廈管理條例之規定，應將其規範為全體區分所 有權人所共有共用，並藉以防範 違章建築之產生。 九、工期以日曆天計算 簽約時除應明載開工日期外，亦應明確約定「完工並取得使 用執照」日期，亦即以「日曆 天」為基準，而不再以「工作天」為依據，期以根絕時間之 不確定性所衍生之糾紛。 十、保固期間 應明訂主結構體保固期限為15年，以與民法第125條請求權時 效之精神相吻合，至於非主結 構體如門窗、玻璃等，一般則訂有一至三年之期限。 購屋置產動輒數百甚至上千萬，簽約之前不僅務必預留審閱 期，並且亦應格外注意契約各相 關條文細節，以確保購屋權益。 |
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