＃＃ 飯店式住宅 羊毛出在羊身上 ＃＃【聯合報／記者許韶芹】 2006.12.30 02:13 am

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標榜飯店管理的住宅，門廳設計得簡潔大方。
圖／本報資料照片

現在不少推案都打著「管家式服務」、「飯店式管理」名號，號稱聘請物業管理公司人員服務，提供如同五星級飯店等級的櫃檯服務外，還配有俱樂部級的設施，但羊毛出在羊身上，較多設備、服務，也意味著較高管理費。

房仲業者就提醒，民眾購買這類型住宅前最好三思而後行，是否符合實際需要？每月是否負擔得起？否則花了錢，卻只是買到「華而不實」的服務。

房地產業者就分析，管理費收取通常是為了維護居住品質，最基本的只是用來支付如公用水費、電費等公共開銷。

泳池、健身房…住家很休閒

但若是住宅大樓還標榜「飯店式等級」，就會聘請物業管理公司，有24小時保全、管理服務、24小時門禁管理，或是櫃檯代叫車、代為送洗衣物，清潔維護等。

硬體上則有開放空間、中庭公園或交誼空間、游泳池、休閒俱樂部（含健身房、遊戲室、游泳池等）、或是24小時SPA及Lounge Bar等。

在「飯店式管理」的名號下，公共設施的要求已從最基本的停車位、電梯等，逐漸演化成追求休閒、養生與時尚品味。

但這類飯店式住宅每坪的管理費金額，可能會比同區域一般住宅大樓，高出二至五成，住戶若不是真有需要，根本就划不來。

住商不動產天母店副店長林學良說，他遇過一對六年級後段班的夫妻，在台北縣中和一帶買了一戶25坪、總價接近八百萬、標榜「飯店式管理」的住宅大樓。

由於這位年輕太太很喜歡該住宅的氣派門面，內附有健身房、閱覽室、電影院、兒童遊戲室；櫃台聘請的物業管理人員親切有禮、服務周到，大樓門禁也管得嚴。年輕太太看了很喜歡，二話不說，當場決定買下來。

早出晚歸 沒空使用設備

但服務周到往往就代表管理費也高。每個月每坪管理費就要80元，加上這對年輕夫妻都在電子業工作，每天早出晚歸，常常連休假日也不得閒，住家的健身房、閱覽室、電影院根本難得使用。沒有小孩的他們，更不會去用到兒童遊戲室。一個月算一算，管理費要繳兩千元。

中信房屋副總經理劉天仁建議民眾購買飯店式管理住宅前，一定要三思，想清楚這些設備實用與否，再決定要不要購買。

例如，根本沒有時間使用韻律教室，就沒有必要買附有韻律教室的住宅。根本就不喜歡游泳，也不必去買附有游泳池設施的房子。

若是買預售屋，一般建商會先估算管理費金額，但這不一定代表實際完工後，住戶就是負擔這麼多錢，一切都要視完工後公設的經營、管理，實際營運的情況，才能決定管理費的多寡。

住商不動產天母店店長江宛青說，完工後建商通常會必須留下一筆資金，作為大樓管理基金的「母本」，母本孳息可以錢滾錢，作為後續公設的維修費用。有時孳息資金充足，住戶要繳交的管理費，甚至還會比預售時的估計低一點。

善用管理基金 住戶蒙利

江宛青舉例，大台北地區就有不少建商管理基金資金充足的建案，例如在故宮對面的「至善天下」，完工已十年時間，過去利率動輒6%、7%的時代，建商留下的母本滾了不少利息，該建案就有一個不對外開放的一千坪俱樂部，內有迴力球場、射擊場、籃球場、高爾夫球練習場，堪稱是「六星級俱樂部」。然而住戶的每坪管理費只需要100元，還不到不少信義區豪宅的一半。

完工已十幾年的淡水小坪頂建案「海誓山盟」，當初建商留下的基金孳息也相當充足，至今都還能讓管委會更新大樓烤肉區、游泳池等設備。

但現在利率到低檔，很多建商留下的「母本」，孳息收益微乎其微，管理基金很有可能很快就花費殆盡。有些情況是，原先建商先代為管理公共設施，並吸收維護費用的差額，但後來移交管委會後，管委會發現要維持原先的管理品質，就必須加收管理費。

住商不動產天母店副店長林學良提到，中山區有某棟小豪宅建案，建商代為管理公設時，每坪管理費為150元，但建商移交管委會後，管委會評估要維持原來的高品質，每坪至少必須多收100元。如果只是14坪的小住家，一個月管理費就要3500元。

林學良說，這時候住戶就要想，到底是要維持較優良的公設管理？還是要降低品質要求以換取較低廉的管理費用？

不少飯店式住宅都配有對內營業的吧檯，建商短期內或許可以自行吸收營運成本，但後來移交給管委會經營後，管委會多半發現請工讀生顧吧檯，不敷成本，最後吧檯只能放在那裡養蚊子。

【2006/12/30 聯合報】
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資料來源: http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3668017.shtml