| 明明有其他樓層還騙我--可惡的代銷公司!! |
| 發表者：lv 發表數：-17 IP：218.167.173.* | 2004-11-06 13:52:17 |
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今天早上請妹妹幫我假裝其他客戶打電話去問，我請妹換別 |
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| 回覆者：kakaniki 發表數：-17 IP：61.229.189.* | 2004-11-08 12:33:09 |
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左: 請你教教我怎麼跟代銷公司談價錢時, 讓他願意自動降到最低 價? 或是我們應從表價幾成開始開價, 到幾成可以接受? 是否買屋的時機也很重要? 若太早買..擔心價錢會很硬, 若快 結案再買..或許降價空間較大, 但可能只剩較差的樓層, 不知在 推案多久後再去看房子較有利? 希望左能教幾招與代銷公司的議價手法....感激不盡!! |
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| 回覆者：左 發表數：-17 IP：61.231.92.* | 2004-11-07 12:16:41 |
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我不知道該不該向大家說明… 由於我們家就是作代銷的，所以我知道一點點代銷的手法， 基本上，當一個顧客走進來時，不要說你正在看我們的服 務，我們也正在第一時間觀察這個顧客是不是有能力買?是不 是會買?我們一方面從他的言談中判斷他的財力，一方面從他 的需求得知他購買的慾望，而我們也會依情況判斷該給這個 客人那幾間房子看，通一般而言，我們不會給超過3~4間，舉 個例子，這個客人一進來我們認為他買的機會不大，我們通 常會給他比較冷門的房子… 但是，不論在何種情況下，我們都不會對任何一個客人推銷 每一間房子，因為給客人的選擇太多，大多不會成功，原因 無他，當客人選擇變多，一方面他會覺得這個案子賣的不是 很好，一方面因為選擇太多，會讓他想多作考慮。 也許你會說這種心態的代銷業績怎麼會好呢???但事實上，我 們等待的就是真正有能力購買的客人，資金越緊的人，購買 機會也就越小，他並不是不會買，但就是會想很多，而且購 買慾真的不高，舉個例子，一進來就說要看最大最貴的房 子，這種客人，通常是財力較足夠，到最後也真的會簽約 的… 我想我不適合說太多，也許有別的代銷手法與我們不同，但 我們家作代銷十多年，說真的，"看人"對我們而言，出錯的 機會並不高的~~~ |
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| 回覆者：sophia 發表數：-17 IP：211.76.98.* | 2004-11-07 11:25:32 |
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剛剛好, 我就是不折不扣被騙了的受害者... 當初也是誤信代銷小姐的只剩下某幾層樓... 的說法, 所以傻傻地當場就下訂, 事隔月餘之後, 當我得知其他樓層都比我的晚成交, 真是火冒三丈! 可是當初賣我房子的小姐已經離職了, 事後我也發現, 當我有任何問題去詢問時, 經理總是把責任推給那位離職的小姐... 不過個人事後自己檢討反省的結論是: 買房子必須先作功課, 多看多聽多問 多比較, 唯有懂愈多, 才不容易受騙上當. 而且必須要堅定意志三思而 行. |
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| 回覆者：tom 發表數：-17 IP：218.32.98.* | 2004-11-06 16:43:29 |
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http://egroup.idv.tw/enews/9306/n2004-06.htm \ 你到上面網頁點選新聞可以看到很多資料及你可以到消保會往佔去 下載預售屋契約應記載及不應記載的事項將來比對合約加進去這是 法規建商一定要讓你加不然就是違法而預售屋契約範本就是參考對 買方會比較有保障再來是消保法你可以下載去看看....底下蠻多資料 買屋錢好好看一下 賣屋的當然會把不好賣的先賣給你不然剩下來比較差的那就不好 處理是吧所以買方要多問或是如你一樣用這樣方式字彙知道建商 在搞甚魔鬼...很不錯的方式可以當偵探..不要表現非買不可慢慢談 對方要賺你的錢自然會給你折讓還有打聽住戶買多少及其他附近行情 ...建材廚具衛浴要寫好品牌樣式等級顏色...有實品看要拍照如 模型屋還有實際浴缸材料樣品屋...及注意契約不要讓建商用同級品 帶過去..要寫出該產品的價位顏色品牌型號...因為可以打聽該東西 原有價錢要是建商用低廉其他東西取代那你就會查得到是吧基本上 建商要更換更好的建材當然可以接受但是不可以換更差的給你這是 一定要注意的.,建議你先做功課多看看其他各黯然後慢慢跟建商談 只要你有買屋意願當然她會爭取你跟她買是吧不然她要賺甚?除非 她認為你無法買這樣的產品比如好幾千萬然後狗眼看人低纜的里你 ....呵呵所以一般來說都會問問你職業..不過要是想買你可以慢慢談 找懂房屋結構圖面再拿契約回去看看哪些地方要改要退要加的 都順便談比較有利還有圖面如結構配筋水電圖也要給你方便裝修 或是契約要注意試驗報告要給你如混凝土強度氯離子無輻射鋼筋證明 防水要注意廁所陽台樓頂有防水施工?怎樣的材料厚度及合格試驗報告 或是注意地磚品質品牌及窗戶是氣密等級及玻璃厚度及你要更改衛浴 如肝濕分離要加推拉門才質價錢或是不需或是要退浴缸換其他或是廚具 ...很多要注意建議你先把建商的建材設備表研究一下去相關建材廠商 那邊多看看會學到一些經驗...契約要注意比如貸款額度付款方式或是 交屋驗收條件...你會問付款方式要注意?當然比如要是建商結構體蓋的 很快這樣你付款就要提早是吧所以付款可以用日期方式付款那你就不需要 管建商進度快慢而建商要是搶快就怕品質會有問題...或是其他你要先研究 一下說不完很多要注意的比如退建材多少要換其他要多少...通常簽約後 才說建商都會退一點點然後加作要收你很貴...所以買前說可以徵去比較 好的條件...及打聽你退的該東西材料的價位你才知道建商退你多少.. 祝你好運 預售屋契約應記載事項 -------------------------------------------------------------------------------- 新聞來源 內政部 2004/06/27 內政部在90年曾公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，明白規定業者與消 費者定訂預售屋買賣定型化契約時，條文內容包含應記載及不得記載事項。 應記載事項有：賣方對廣告的義務、房地標示及停車位規格、房地出售面積及認定標準、共 同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算、房屋面積誤差及其價款找補、房地總價、付 款條件及方式、逾期付款的處理方式。 以及地下層共同使用部分權屬、屋頂使用權屬、法定空地的使用方式、主要建材及其廠牌、 規格、開工及取得使用執照期限、驗收、房地產權移轉登記期限、通知交屋期限、保固期限 及範圍、貸款約定、貸款撥付、地價稅、房屋稅的分擔比例、稅費負擔的約定、產權糾紛的 處理、賣方與工程承攬人財務糾紛的處理及他項權利清理的時機、違約的處罰。 不得記載事項則包括：1、不得約定廣告僅供參考。2、出售標的不得包括未經依法領有建造 執照的夾層設計或夾層空間面積。3、不得使用未經明確定義的「使用面積」、「受益面 積」、「銷售面積」等名詞。 預售屋契約審閱期只少5天 -------------------------------------------------------------------------------- 新聞來源 北區房屋 2004/06/27 目前房地產買氣熱絡，也使得建商積極卡位，爭相推出新案，許多個案更以「預售屋」的型 式推出銷售，在美輪美奐的樣品屋及現場銷售人員營造熱絡買氣下，讓許多購屋民眾忍不住 心動下訂，以致於來不及仔細審閱合約，細察與自身購屋權益關係深遠的諸多重要事項。 如果遇上信譽優良且負責任的建商，民眾或許可以暫時鬆口氣，令人遺憾的是坊間卻有少數 投機建商或代銷業者，為了業績，遊走法令邊緣，將購屋民眾權益拋在腦後。有的以誇大不 實的廣告吸引消費者，或代銷現場人員沒有證照，有的則要求民眾放棄契約審閱期，立刻下 訂購買。 根據消費者文教基金會93年3月在44處預售工地查訪發現，高達八成二的預售案銷售人員會 要求先付定金後，才將「契約書」樣本，供消費者攜回審閱。 但是依消保法第11條之1的規定，「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內 的合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」 另依據行政院公平會在88年3月10日的委員會議決議，建築投資商銷售預售屋時，要求客戶 須給付定金始提供契約書，或收受訂金簽約前，未提供客戶充分的契約審閱期間（契約審閱 期間至少五天），有前述行為之一者，即可能構成公平交易法第24條所規定顯失公平的行 為。 建商或代銷業者，如果違反上述定型化契約的契約審閱權益，消費者即可聲請契約無效。 預售屋的交易，因買賣標的物尚未具體成形，購屋人只能從售屋人員及廣告中了解標的物的 相關資訊，而最足以充分揭露標的物真相的，就是契約條款。 而且在交易過程中，由於買賣契約多半為建商事先單方擬定，就契約相關資訊而言，建商無 疑為具市場資訊優勢地位的之一方。 公平會認為，如果建商先收取定金再揭露契約內容，等到購屋人對契約內容有所異議，建商 不接受或堅持依既定內容簽約，否則即沒收定金的做法，顯然是讓購屋人處於弱勢的不利地 位，有失公平。 此外，由於房屋買賣契約內容涉及專業用語，需要時間查證及了解，若建商於銷售預售屋 時，給予的契約審閱期間不合理，仍無法提升購屋人的簽約交涉能力。 因此，為杜絕建商這種濫用市場資訊優勢地位的情事，貫徹執行公平交易法第24條的立法意 旨，公平會委員會議決議，建築投資業者於銷售預售屋時，有下列行為之一者，即可能構成 違反公平交易法第24條所稱顯失公平之行為： 1.要求客戶須給付定金始提供契約書。 2.收受定金或簽約前，未提供客戶充分的契約審閱期間，審閱期間至少五天。 由上可知，預售屋均為尚未開工或正興建中，購屋民眾者所能接觸的僅是宣傳海報、廣告與 接待中心及樣品屋而已，而消費者與建商的權利義務，就只能靠者一份預售屋定型化買賣契 約書來維繫。 因此，在簽約前一定要弄清楚契約規定內容，保障自身權益，才不致於事後衍生許多糾紛， 尤其是坪數計算及不足等問題，消費者更要仔細問清楚。 因此建議消費者，預售屋工地的預售契約屬定型化契約，您有權免費攜回審閱至少五天以 上，而且購屋應就自己的經濟能力選購，不要因為建商說要幫忙申請貸款或其他變通方式， 輕率訂購超出自已能力範圍的房屋。否則一旦貸不到款，或發生其他事故而無法付款時，將 會造成無謂的損失。 在簽約時，必須要求代銷公司將建物坪數 (主建物面積、附屬建物面積、公共設施面積)及每 坪單價寫清楚，並附上標有尺寸的平面圖為依據，再註明建造執照號碼以及工程藍圖，一旦 有虛坪或坪數不足的事件發生時才有求償依據。 此外，要將代銷授權範圍、代銷期間書寫清楚；訂立預售契約時，對於契稅、增值稅、水電 費、瓦斯費、房屋稅、地價稅、代書費及交屋前的貸款利息與公共設施點交前的管理費用 等，都要明確註明，以免日後造成紛爭。 對公設的比率與項目及停車位產權內容及性質，也須要求代銷業者說明清楚。 相關新聞 聰明搬家10撇步 買中古屋核對屋況檢查表 房仲居間業務不課印花稅 房屋稅滯納金 繳不繳有玄機 討論話題 •請問設計裝潢建議 •基隆七堵的椰林清境評價如何? 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公平會12日決議，展望建設股份有限公司於銷售「新第來亨No•65晶鑽新第」預售屋廣告 上，夾層設計虛偽不實，違反公平交易法第二十一條第一項規定，處100萬元罰鍰。 公平會表示，根據「新第來亨No．65晶鑽新第」建物樓中樓平面圖之下層平面圖及上層夾 層平面圖，「上層夾層平面圖」上載有二間臥室圖示，而且實地調查樣品屋時也看到，上層 夾層為主臥房及和室，但是據臺北市政府工務局表示，原建造執照核准平面圖，非屬挑高設 計，不得增建夾層，第一次變更設計核准平面圖，應屬挑高設計，惟仍不得增建夾層，展望 建設廣告所載之平面圖與第一次變更設計核准平面圖明顯不同，增建夾層已有違規之嫌。 公平會說，展望建設的廣告與樣品屋已經足以誤導消費者，以為合法取得夾層使用空間，進 而誤認可以較低價格使用較多坪數，明顯廣告不實，決定處罰。 根據公平會統計，從民國83年至今，短短不到10年的時間內，新第來亨產品已累計10次處 分，其中夾層設計廣告不實占了一半以上，公平會近來對挑高訴求的夾層產品相當關切，12 日處分的100萬元罰鍰，也創下公平會對夾層廣告不實的最高處罰紀錄。 從「新第來亨NO.65晶鑽新第」的家具配置圖可發現，樓中樓平面圖分有上、下兩層，上層 夾層平面圖有二間臥室，樣品屋也把上層夾層做成主臥房及和室，但公平會調查發現，臺北 市政府工務局核准的建照平面圖，「不是挑高設計，不得增建夾層」，增建夾層已有違規之 嫌。換句話說，如果購屋人在領取使用執照後，依照建商提供的家具配置圖自行增設夾層， 將因為違反建築法規定，會被查報拆除。 被處分的展望建設公司表示，預售屋都是按建照設計，並沒有特別作夾層，有夾層設計的廣 告及平面圖都是「隔層裝修」，還特別註明是「家具配置參考圖」，銷售人員不曾向客戶表 示夾層合法，也會強調「隔層裝修」涉及違法，將來有被拆除的風險，而且買賣契約書、所 附的銷售圖，也都沒有提到合法夾層或是上、下層的規劃設計。 大雨後 看屋天 -------------------------------------------------------------------------------- 新聞來源 太平洋房屋 2004/09/15 太平洋房屋指出，民眾通常會選擇假日或晴天看房子，但如此可能會被屋主剛粉刷或掩飾過 的裝潢所蒙蔽，屋頂漏水、窗戶滲水、壁癌或容易潮溼等，這時候是看不出來的。 強風及豪雨對居家生活造成威脅，卻是試驗房子體質的最佳檢測劑。連續幾天的下雨，漏水 屋的窘態將無法遁形。 專家指出，就環境來而言，如果房子是位於山坡地、行水區附近或地勢低窪區域，必須在雨 量充沛的情況下才能檢測出來；選擇山坡地建築，可從房子四週的坡地觀察土質是否有崩 落、土質鬆動或滑動的情形；檢測建築物下方的地基是否祼露、坡面擋土牆是否龜裂或位 移、路面是否下沉等；行水區附近或低漥區域的堤防有無破裂，是否容易積水且排水不良 等。 而看屋時對室內觀察的重點，包括天花板有無滴水及漬痕，尤其是頂樓的住宅要特別留意； 四週牆壁的油漆是否斑駁、掉落及褪色、牆角接縫處有無滲水，並注意迎風、迎雨面的牆壁 是否有冒汗跡象或有壁癌白華發生；窗框是否生鏽及滲水；冷氣孔是否滲水或白華；地板及 地毯有無變形或發霉；室內通風是否良好，櫥櫃有無發霉情況等。 房仲業指出，若發現房子有漏水、滲水或其他瑕疵時，可記錄下來，作為拉大議價空間的依 據，在簽立買賣契約時，要將「要約」寫清楚，如屋況瑕疪的解決方式就要仔細載明，因為 不少賣方在售屋時均強調「依現況交屋」；雖然依民法365條規定，若有物的瑕疵，買方半 年內可解除契約或請求折讓價金，但是為了更能保障自身權益，最好寫得更清楚些。 |
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